CW-WI003成本核算和收入确认作业指引.docVIP

成本核算与收入确认作业指引 编制 财务资金部 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修订内容 修订人 审核人 批准人 第一章：总则 一、目的：规范房地产开发的成本核算和收入确认。 二、范围：适用于上海红星美凯龙房地产有限公司（以下简称地产总部）全资、控股及受托经营管理企业的以出售为目的的房地产开发产品的成本核算、收入确认。如果开发产品中还包括以将房地产用于赚取租金、增值收益或自用的，成本对象的确定、成本费用分摊按照本规范执行，会计科目设置及核算等按照《企业会计准则》相关规定进行执行。 三、职责： 1、总部计划财务部负责本规范的制定、推行、解释、修改及检查。 2、各企业负责：（1）正确组织成本核算和收入确认工作，即合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用；合理确认房地产开发产品销售收入；（2）提出成本核算改进意见，对在本规范实施过程中发生的问题及时向地产总部计划财务部反馈。 第二章：成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 1、 根据成本对象的确定原则和方法，确定成本对象。 2、 按设置的成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 3、 按受益原则、配比原则，确定应分摊成本费用在各成本对象之间分配方法、标准。 4、 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本对象之间进行分配。 5、 编制项目开发成本计算表，计算各成本对象的开发总成本。 6、 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，结转完工开发产品成本。 7、 正确划分可售面积、不可售面积，正确结转完工开发产品的销售成本和销售收入。 第三章：成本对象的确定 成本对象是指为归集和分配开发产品建造过程中各项成本费用而确定的成本费用承担项目。 一、成本对象的确定原则： 1、结构划分原则。对高层、多层、别墅等不同结构的开发产品，应作为不同成本对象。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象进行核算。 2、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有写字楼、公寓、酒店、百货等不同使用功能时，应作为独立的成本对象进行核算。 3、可否经营销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 二、成本对象的确定方法： 各公司根据成本对象的确定原则，并结合项目实际情况，按以下方法确定具体成本对象。成本对象在开工前合理确定，并报地产总部计划财务部备案；成本对象一经确定不能随意更改。 1、开发项目一次开发的： 1.1同一项目开发产品如有不同功能的，应按功能区分原则确定成本对象。 1.2同一项目开发产品如有不同结构的，应按结构划分原则确定成本对象。 1.3同一项目开发产品如有可对外经营销售和不可对外经营销售，应按可否经营销售原则确定成本对象。 2、对于开发规模大、工期较长的开发项目，需要按开发项目的一定区域或周期划分成本对象，具体步骤如下： 2.1首先以各期/区为成本对象。 2.2同一期/区开发产品如有不同功能的，在按期/区划分成本对象的基础上，还应按功能区分原则进一步确定成本对象。 2.3同一期/区开发产品如有不同结构的，在按期/区划分成本对象的基础上，还应按结构划分原则确定成本对象。 2.4同一项目开发产品具有可对外经营销售和不可对外经营销售，应按可否经营销售原则确定成本对象。 第四章：成本费用项目及核算内容 一、成本费用项目 开发产品应按照制造成本法设置成本费用项目，成本费用项目一般包括下列六项： 1、土地成本 2、前期工程费 3、建安工程费 4、基础设施费 5、配套设施费 6、开发间接费 二、各成本项目的核算内容 1、土地成本：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： A、土地出让金：支付的土地出让金、土地开发费土地变更用途和超面积补交的地价； B、契税和其它税费：交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，以及其它费用等； C、大市政配套费：向政府部门交纳的大市政配套费； D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 2、前期工程费：：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、规划设计费： （1）规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费； （2）设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设