土地房产开发流程总结.docxVIP

建设用地建设房屋流程总结浙江臻善科技有限公司规划设计部所有（必威体育官网网址）目录一、编制土地供应计划1（二）国土部门编制土地使用权出让计划1（三）储备中心编制储备供应计划2二、土地农转审批与报批2（一）情况1：城市建设用地农用地转用2（二）情况2：单独选址项目用地审查3三、土地性质转变5（一）集体土地征收途径5（二）土地收储途径6四、土地挂牌出让8五、房地产开发阶段10第一步：房地产开发项目的立项10第二部分行政审批部分11第三部分房地产项目权属初始登记阶段14第四部分：期房购买流程15第五部分办理房产证、土地证17一、编制土地供应计划（一）编制年度供应计划土地利用年度计划是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划等，对年度内各项用地数量的具体安排（主要包括新增建设用地计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标等）。它是实施土地利用总体规划的主要措施，是当年农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地管理的依据。县级以上地方人民政府土地行政主管部门会同有关部门，按照国土资源部的统一部署和控制指标，根据本行政区域土地利用总体规划、国民经济和社会发展计划及土地利用的实际情况，提出本地下一年度的土地利用年度计划建议，经同级人民政府审查后，报上一级人民政府土地行政主管部门。主要文件：1、国土资源部《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》（国土资发〔2010〕117号）。 2、《土地利用年度计划管理办法》（中华人民共和国国土资源部令第2号，已经1999年2月24日国土资源部第4次部务会议通过）。（二）国土部门编制土地使用权出让计划国有建设用地使用权出让计划，是指市、县人民政府对计划年度国有建设用地使用权出让计划指标的具体安排。它是国有土地供应计划的重要内容，是国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让的依据。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行”，为编制和实施国有建设用地使用权出让计划提供了明确的法律依据。按照现行法律规定，国有建设用地出让计划由市、县人民政府批准。（三）储备中心编制储备供应计划合理确定年度储备土地总规模、存量建设用地储备规模、新增建设用地储备规模、前期开发规模、供应规模、临时利用计划、年度末储备土地规模等，并对年度土地储备资金需求与资金筹措、土地储备成本与收益、融资安全性等进行经济分析。二、土地农转审批与报批（一）情况1：城市建设用地农用地转用按照《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）的规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，从2007年起调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。1、依据：主要3个文件《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》（国土资发[2006] 320号）；《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》（国土资发(2010)9号）；2、报批：国土资源部依据规划和计划，对城市农用地转用和土地征收方案审查把关；指导、监督与核查地方组织实施工作。省级国土资源管理部门按照有关规定和省级人民政府要求，负责本行政区内城市农用地转用和土地征收方案的审查汇总上报；农用地转用和土地征收实施方案的审核、实施、监督检查和报国土资源部备案等工作。有关城市国土资源管理部门按规定要求，负责农用地转用和土地征收方案与实施方案的编制与报批；符合国务院批准的农用地转用和土地征收方案与有关要求的，建议省级人民政府予以同意；在城市人民政府按有关规定缴纳了新增建设用地土地有偿使用费后办理回复文件。城市农用地转用和土地征收实施方案经省级人民政府审核同意后，由城市人民政府予以公告，国土资源管理部门具体实施，按国家有关政策组织征地和供地。（二）情况2：单独选址项目用地审查依据：《国土资源部关于改进国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》（国土资发〔2009〕8号）和《关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地报批工作的通知》（浙土资发〔2009〕8号）；县级国土部门：县级国土资源部门的审查内容。1. 申请用地单位的资格条件；2. 建设项目的批准、核准或备案情况，初步设计审批情况；3. 建设项目用地的城市（镇）规划、土地利用总体规划、用地预审、用地计划情况；4. 建设项目用地压覆重要矿产资源、地质灾害危险性评估情况；5. 建设项目涉及的征占林地、环境影响评价、水土保持方案等其他部门前置审批情况；6. 建设项目用地的供地政策、行业用地定额指标、功能区用地指标执行情况。县级国土资源部门在对上述内容审查合格后，负责组织项目用地的勘