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浅议房地产业资本运营现状与创新 　　摘要：房地产业资本是整个社会资本的重要组成部分,同时也是房地产业项目进行的基础。随着市场经济的不断发展和企业竞争的加剧，各个企业要想求得生存和发展，不仅需要良好的企业管理能力和财务管理能力，同时良好资本运营能力对于企业的生存发展业非常重要。目前, 随着市场经济的不断发展和房地产业竞争的日趋加剧，以少量自有资金撬动大量银行贷款的传统资本运营模式已无法适应新形势的需要，新的市场环境要求房地产开发企业必须重视资本运作模式的创新,房地产业只有通过资本运营,拓展获取土地和筹集资金的渠道,才能使自身得到长远发展。本文从房地产业资本运营的现状入手,对其存在问题及创新等进行了探讨。 　　关键词：房地产业 资本运营 现状 创新 　　 　　房地产业概述房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务，集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 　　一、资本运营概述 　　(一)资本运营定义 　　营运资本的概念有狭义和广义的解释。广义营运资本的意义就是企业的流动资产总额，这个概念主要在研究企业资产的流动性和周转状况时使用。狭义的营运资本是指企业的流动资产总额减去各类流动负债后的余额，也称净营运资本。由于净营运资本被视为可作为企业非流动资产投资和用于清偿非流动负债的资金来源，所以，狭义的流动资本概念主要在研究企业的偿债能力和财务风险时使用。因此，企业营运资本的持有状况和管理水平直接关系到企业的盈利能力和财务风险两个方面。 　　(二)资本运营的内容 　　广义营运资本是一个具体的概念，它包括了企业的流动资产总额，是由企业一定时期内持有的现金和有价证券、应收和预付帐款及各类存货资产等所构成的。相对而言，狭??营运资本是一个抽象概念，它只是企业一定时期流动资产与流动负债之间的差额，并不特指某项资产，而此差额的确定，完全要视企业一定时期的经营和财务状况而定，它是判断和分析企业资金运作状况和财务风险程度的重要依据。 　　(三)特征与作用 　　资本运营的特征:①增值性。②流动性。③风险性。资本运营的作用：加快中国国有企业的改革、加快优化经济结构、提高中国的国际竞争力。从企业经营方式的角度来看，资本运营也有如下作用：①资本运营可以优化企业的资本结构。②资本运营可以带动企业迅速打开市场，拓展销售渠道。③资本运营可以让企业获得先进生产技术和管理技术。④发现新的商业机会。⑤资本运营可以给企业带来大量资金。 　　二、房地产业资本运营现状 　　(一)融资现状分析 　　融资方式单一化,新的融资方式所占比重小。目前，房地产业主要通过银行借贷来进行企业的资金筹借，很少涉及新的融资方式，这样导致了企业资金结构的单一化，不利于企业有效的控制和优化资金成本。鉴于此，房地产业应运用多种融资方式来筹借企业资金，如通过合作开发或项目公司被收购、房地产业上市、房地产投资基金、房地产投资信托、房地产资产证券化、地产金融新产品、房地产融资租赁等方式。 　　(二)房地产业资本及投资结构状况分析 　　目前房地产业的资本及投资结构简单甚至单一，没有很好的对企业资金结构和投资结构进行优化配置来实现企业资金成本的降低和企业资金使用效益的提高，从而很好的实现企业的财务管理目标和企业经营目标。例如在保证资金筹集完整的基础上优化配置融资方式使企业的资金结构最优化和资金成本最低化；在安全性、效益性、流动性的原则下合理配置企业的投资方式优化企业的投资结构实现企业资金的有效管理和经济效益的提高。 　　三、房地产业资本运营存在的问题 　　(一)房地产业资本运营规模小,竞争力差 　　目前我国的房地产业的资本运营规模与国际上的房地产公司相比存在很大的差距，可以说我国的房地产业尚未出现真正的国际化公司，绝大多数的房地产业规模较小，管理落后、资金管理意识较差、管理人员综合素质较低等多种因素的存在导致了规模小的房地产业的市场竞争能力小，资本运营能力有限，导致企业的经济效益的提高，最终影响了企业所有者的利益，企业的生存和发展。 　　(二)资本运营人才缺乏且综合素质有待提高 　　资本运营开始的时间尚短，运作还未规范化，致使目前从事房地产资本运营的人员并不具备必要的资本运营的完整的资本运营专业知识、良好的企业组织管理能力、完整的企业法律知识和资本运营法律知识、良好的市场运作知识，另外应具备必要的相关专业素质等,所以资本运营人才匮乏且综合素质有待提高。 　　(三)资本运营观念薄