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房地产行业：房产税带给我们什么 C H I N 9A S E C U R I T I E S R E S E A R C H //RESEARCH.CSC4.CN [table_main] 行业动态模板 证券研究报告·行业动态 房产税带给我们什么 房产税难以解决目前的房价问题：前期房价上涨有几方面原因： 一方面是年初促销后优惠力度减弱使得房价变相上涨；另一方面 是六月份改善性需求入市推高成交均价；再者由于连续降息以及 按揭利率打折使得购房者预期有所变化，部分需求开始加速入 市。房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾的产物，房产税的 出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响需求方 的预期，而且这种影响必须视房产税出台的具体细则而定。参照 国外的历史经验，房产税的出台与短期房价走势并无直接的相关 关系。 房产税的真正意义在于税制改革，完善住房差别化政策：在国内 一直以来只重视流转税不重视存量税。在国外，现代财产税的课 税对象逐渐定位于可视性强、位置稳定的不动产，也就是以存量 税收为主要的房地产税收。虽然各国房地产税的征收形式多样、 但其本质都是一致的，那就是增加地方财政收入，增强地方政府 提供基本公共服务的能力。房产税也是完善住房差别化政策重要 的一环。目前房地产市场“有保有压”的调控政策中，在信贷、 土地、税收等方面已经做出了许多努力，但在税收这一环节一直 调控的是流转税，上海和重庆两地的房产税试点弥补了这部分的 缺失。 地产基本面没有变化，金九银十成交可期：一般来说下半年房地 产商推货占全年比重超过 60%，九/十月份是推盘重点。根据我们 从搜房网统计的情况来看，九/十月份仍将会有大量新盘入市，很 可能超过上半年最高峰的六月份。从八月份我们调研的数据上来 看，开发商项目去化率没有下降，仍然在 60%左右，部分企业八 月份销售环比下滑更多的是因为天气而非蓄客原因。另外，目前 市场购房者的情绪较为稳定，房地产的基本面在短期内不会出现 负向变化。但是，金九银十中如果销售过于火爆，或许不可避免 地将使整体成交均价出现结构性上扬。 继续推荐配置龙头企业：目前的市场是博弈为主导的市场，但在 博弈的背后更多地反应了投资者对于房地产行业长期的忧虑。行 业曲折前进过程中总有一些企业脱颖而出，行业集中度提升将会 是这一过程最为明显的体现，因此我们仍然看好主流企业的机 会，如保利、万科；关注区域中积极成长的企业，如阳光城、中 南建设、荣盛发展等。房产税的官方表态，将明确继续试点的预 期，同时也否定了全面推广的可能，正如前期我们与大家交流的 观点，房产税的明确并不一定成为地产股中期走势的关键，针对 行业的顶层设计开始，才是市场估值提升的核心问题，我们拭目 以待。 [table_invest] 0422 维持 买入 苏雪晶 suxuejing@csc.cn 021 执业证书编号：S1440512030001 乐加栋 lejiadong@csc.cn 021 执业证书编号：S1440512030002 发布日期： 2012 年 8 月 30 日 市场表现 [table_industrytrend] -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 1 1 /8 /3 0 1 1 /9 /3 0 1 1 /1 0 /3 0 1 1 /1 1 /3 0 1 1 /1 2 /3 0 1 2 /1 /3 0 1 2 /2 /2 9 1 2 /3 /3 0 1 2 /4 /3 0 1 2 /5 /3 0 1 2 /6 /3 0 1 2 /7 /3 0 房地产 上证指数 相关研究报告 [table_report] 12.08.29 中信建投房地产日报 12.08.28 中信建投房地产日报 12.08.27 中信建投房地产周报：成交小幅回 升 [table_indusname] 房地产 渐飞研究报告 - //bg.panlv.net 1 [table_page] 房地产 行业动态研究报告 //RESEARCH.CSC.CN 请参阅最后一页的重要声明 第一，房产税难以解决目前的房价问题 今年上半年房价上涨出现在六月份，我们认为有以下几点原因：一方面是年初促销后优惠力度减弱使得房 价变相上涨；另一方面是六月份改善性需求入市明显，前期滞销的改善性项目密集入市推高成交均价；再者由 于连续降息以及按揭利率打折使得购房者预期有所变化，部分需求开始加速入市。 房价的短期波动归根结底是短期房地产市场供需矛盾的产物，房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性 供给，只能在长期影响需求方的预期，而且这种影响必须