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我国预告登记制度的不足与完善 重庆科技学院(社会科学版)2011年第5期 JournalofChongqingUniversityofScienceandTechnology(SocialSciencesEdition)No.5201l 我国预告登记制度的不足与完善 张珍珍 摘要:我国《物权法》确立了预告登记制度,但对预告登记制度的规定非常概括和抽象,需要进一步完善从不动产登记 是物权法中的一项重要制度入手.根据我国实际需要.探讨了预告登记制度的完善方法 关键词:预告登记机关;适用范围;不动产 中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1673—1999(2011)05—0048—02 作者简介:张珍珍(1982一),女,河南周Ct人,西北师范大学(甘肃兰州73{}070)政法学院硕士研究生 收稿日期:2(}10—12～I6 “预告臀足一种必须在土地登}已薄中登记的担 保手段.它是为了保障债权人实现其进行物权权利变 的债权请求权,”预告登记是保全债权性质的不 动产请求权,1动产物权的顺位与附条件或附期限的 小动产请求权.由请求权人向登记机关申请而进行的 预先记.是与本登记相对的一项登记制度我罔 《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房犀或者其 他不动产物权的协议.为保障将来实现物权.按照约 定向登记机构申请预告登记预告登记后.未经预告 登记的权利人同意.处分陔不动产的.不发生物权效 乃预告记后.债权消灭或者自能够进行不动产预 告径记之口起3个月内朱申请登记的.预告登记失 效【大1此.我国《物权法》第20条仅对预告登记的范同 和消灭作了规定.但是,我们不得不说《物权法》中第 20条的规定只是确立这个制度的原则性.对一些重 要问题并没有规定或者规定不明确,这就使《物权法》 第20条的实施在实践中存在极大的罔难应当在哪 些方面制定司法解释.或在哪些专门的地方进行登记 以完善《物权法》规定的预告记制度设立的目的.使 该制度更具操作性 一 ,预告登记机关混乱 虽然我同《物权法》规定了不动产预告登记制度. 但是.并未对不动产预告登记可以向哪些机关进行登 做出更加明确的规定只有建没部颁布的《房屋登 记办法》中有了明确规定,对房屋所有权及其他相关 权利进行预告登记的机关为:房屋所在地的房屋登记 机构:根据罔土资源部颁布的《土地登记办法》的规 定.受理埘:上地转让申请预告登记的机关为国土资源 行政主管部门, 但总体.日前在我围负责不动产登记的机关 .—— 48 非常不统….而且部门之多达6个之多.即不动产 记机关按照不同的管理体制对土地,房屋,森林,水 面,滩涂,道路等各项不动产分别予以登记这种多部 负责的局面在实践巾很容易出现问题.造成适用巾 的混乱.【夫l此.虽然我国制定r不动产预告登记制度. 但由于立法上不够完善.因此实践?’ll可能现纠纷的 情形会很多其原因是多方面的:”原因之一就是法律 没有为当事人提供充分知情的机会.即预告登记机关 不统一造成的不动产信息不能充分公示..此,要从 根本上解决现行预告登记制度在实际运用中的不便. 应统一预告登记机关..”【2_我闰《物权法》第10条规 定:”不动产登记.由不动产所在地的登记机构办理陶 家对不动产施行统一登记制度..统一登记的范闱,登记 机构和登记办法.由法律,行政法规规定.”但到日前为 止.”我同还没有统一的不动产登记机关,相关法律,行 政法规也没有对不动产的统一登记制度做出规定”,’ 诚然.物权不仪仅包含不动产也包含动产.对于一些重 要的动产的保护也应该有相关的法律,法规.以更好地 适应我同经济建设的需求.实现商品的最大化流通以便 创造更多的社会财富笔者认为.物权登记机构应该更 加完善和具体.而不仅仅限于对不动产的物权记,同 时对于不动产的登记也应有法律和行政法规规定这句 话有很大的自由选择权.具体是哪个部¨,哪些人有权 力这样做.需要有关部门和组织的相互协调和配合在 社会转型时期.每一个人或者部门都希望自已拥有更 多的权力和机会.此.需要法律和行政法规的完善 和具体.而不是简单的以一言而概之 二,扩展预告登记制度的适用范围 世界上其他国家有关预告登记制度的范闱都比 较广.如日本,物权变动采债权意思主义,不动产物权 变动如果没有进行登记的.是不能具有对抗第j人的 效力.但在当事人之间,物权已经发生变动.因此,日 本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权 日本《不动产登记法》第2条规定:”假登记(日本法上 的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情 形进行:第一.未具备登记申请程序上需要的条件时; 第二.欲保全前条所载权利的设定,移转,变更或消灭 的请求权时上述请求权为附始期,附停止条件或者 可于将来确定时.亦同.”因此,日本的《不动产登记 法》对预告登记制度的适用范围规定