房产经纪人基础知识 程琳.pptVIP

知识篇 房地产的概念 一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物 ，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等） 房地产又称不动产或物业 房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一 房地产的特性 位置固定性：土地固定性，建筑物不能移动 唯一性：地理位置唯一，环境概念唯一 寿命长久性：年限 生产规模有限性：具备保值和增值 效用多样性：自主、出租、转手多重属性 变现困难性：价格商谈，交易手续，税费成本高 供给调节缓慢性：建设周期 房地产业的概念 是指从事房地产开发、经营、管理的行业； 根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等 房地产市场分类 房地产一级市场： 又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场 房地产二级市场： 是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场 房地产三级市场： 具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为 土地所有权的概念 指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利 土地所有权分为 国有土地 (城镇土地) 集体土地 (可耕土地) 土地获得的方式 出让 土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式 划拨 以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。目前，此类情况均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋 生地、熟地、土地通平 生地： 通常指尚未进行市政基础的土地 熟地： 已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平 三通一平： 即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整 七通一平： 包括道路通，水通，排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和平整场地 土地使用年限 凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行 居住用地七十年 工业用地五十年 科教、文体、卫生用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年 土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款 商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋 它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房” 1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房 从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售 从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房 从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等 经济适用房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。 由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售 已购公房、单位产权房、廉租房、私房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房——房改房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最