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探讨我国房改政策对国内房地产市场影响 　　摘要：本文介绍了房地产改革发展的成就、基本经验，房改政策对国内房地产市场的影响以及房地产改革未来的思考。 　　关键词：房改政策 成就 影响 思考 　　 　　房地产业是国民经济的重要组成部分，一个国家或地区的经济景气与否，往往表现在房地产业的景气上。如何保持房地产业的良性循环极为重要。我国房地产政策随着房地产市场的变化而调整，并对房地产市场的发展产生非常重要的影响。 　　一、2010年房改政策 　　2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止。1月10日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%;房地产企业必须“公开房源+明码标价”，这表示了国家遏制房价过快增长的决心和强硬态度。 　　3月18日，国资委要求78家非主营房地产的央企退市。 　　4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于５0%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款首付款比例和利率。4月17日，国务院提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观。 　　国家的政策需要落地才能真正起到作用。其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点。直到9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，“限购令”蔓延全国。 　　9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。 　　从2010年12月20日起，中国人民银行决定上???存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。频繁的准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，其意在有效控制流通性，加强对银行贷款投放的监管。 　　对已利用商业银行住房按揭贷款或者住房公积金个人住房委托贷款购买住房，又申请住房公积金个人住房委托贷款购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），首付款比例不得低于40％。原利用住房公积金贷款购房的，需结清原住房公积金贷款后才能申请第二笔住房公积金个人住房委托贷款。 　　 　　二、历年房改工作的成就与基本经验 　　高房价已成为广大老百姓最为揪心的问题之一。笔者认为房价开始起飞的原点在于房地产领域引入了市场机制。而随着住房市场化的不断深入，房地产行业开始与中国银行业相捆绑，按揭贷款开始出现。按揭贷款的出现在给购房者资本不足带来帮助的同时也未投机者炒作住房插上了翅膀，市场上出现了“倒买倒卖”的现象，同时开发商为抬高房价开始出现捂盘现象，这些都助使房地产价格很快就一年一个台阶的飙升起来。 　　另外，随着政府限制个人建房政策的实施，买房的刚性需求在老百姓中逐渐变大。而由于房地产价格的过快增长，越来越多的老百姓都买不起房子。其实，现在买不起房子的人即使房价下降20%也还是买不起；若有些买得起的人若是倾其所囊，其流动资金便拮据了；而有些贷款买房的人，大多都存在几代人的积蓄供一套房的现象。这些种种现象都从侧面反映了购房者的困境，开玩笑地说“一套房子，消灭一个中产”。 　　“房改工作在“九五”时期取得了重要成就。实现了住房制度改革的一系列重大突破，对促进国民经济增长和维护社会稳定做出了应有的贡献，为今后一段时期的住宅发展奠定了良好基础。 　　住房分配制度改革取得了历史性突破。1998年，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文件，以下简称《通知》）的贯彻落实，住房实物分配已经在全国范围内停止。逐步实行住房分配货币化，特别是大力发展住房金融等，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，带动了住房供应、金融和中介服务等方面的加速发展。 　　企业开发经营理念有了积极变化，市场适应能力大大提高。随着一个与居民收入、消费偏好相关的，分层次和不断更新的市场需求格局的出现，住房供应初步呈现出了价格多层化、居住品位与人文环境多元化格局；随着住宅区建设的发展，和居民对住房管理要求的不断提高，住房物业管理企业有了快速发展，在改善居民居住环境质量方面发挥了重要作用。 　　房改在保持社会稳定中起到