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拿什么拯救你,我们房地产行业 　　在房地产行业蓬勃向上的今天，房地产市场出现的诸如房价上涨过快、行业暴利、供应结构不合理、集中度低等问题，是市场各方主体力量(开发商、购房者、政府、银行)的合力使然，而要解决这些问题，也需要各方的共同努力。所幸的是，我们正在看到这种转变，这对房地产行业的长期发展至关重要。 　　 　　今日房地产业问题究竟谁之过? 　　 　　任何一个市场都是由交易双方以及双方进行交易的规则共同组成的。因此，市场的整体表现，必然是由组成市场的多方主体共同作用的结果。房地产市场也不例外。在这个市场里，开发商和购房者是交易的主体――买卖双方，而政府、银行则是构建、提供交易场所和交易规则的其他主体。这些不同的主体从不同角度推动和影响着中国房地产市场的发展。今天房地产市场出现的诸如房价上涨过快、行业暴利、供应结构不合理、集中度低等问题，也必然是市场各方主体力量的合力使然。(见图1) 　　 　　 　　开发商：集体的盲目乐观致使房价加速上涨 　　 　　一直以来，开发商对于房价的上涨都保持着高度一致的乐观情绪，不管普通购房者多么地叫苦连连，开发商的提价热情依然高涨，房价上涨可谓是我行我素。为什么开发商对房价上涨有如此的信心？其实，都是“城市化”惹的“祸”。 　　不可否认，伴随着中国经济的飞速发展以及城市化进程的加快，中国的潜在住房需求的确非常巨大。正如宏源证券研究所在《2008年房地产行业投资策略》中的分析，到2010年我国城镇化水平预计将达到48％。按照联合国的预测数据，2010年我国人口将达到13.52亿，届时城镇人口将达到6.49亿。按照建设部公布的数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均实现增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。那么，2007年～2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米，而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。 　　这么大一个需求缺口，开发商涨字当头，似乎也合情合理。但是在需求背后，我们也必须看到另外一个数字――高高在上的房价收入比。数据显示，2007年1～9月，全国房价收入比高达11。假如按首付30％，商业贷款20年考虑则每年的还贷额约等于总收入的62％。而按照国际惯例，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。(见表1) 　　 　　我们再以北京东五环外某一楼盘目前在售的两居为例。其建筑面积97.91平米，位于16层的售价为13190元/平米，房价为1291432.9元。据我们了解，楼盘客户多为30岁左右年轻人。我们粗略以两个人年收入共计20万计算，按贷款90万，商贷20年考虑，则每年的还贷额81542元，占到收入的40.77％，还贷压力也是远远高于国际惯例的水平。 　　就在呐喊房价还要上涨的亢奋中，开发商们似乎很少想过在房价上涨越来越超越人们的负担能力时，这种潜在的需求是否能有效地转变为真实的市场需求。而所谓物极必反，房价短期的持续快速上涨，终将对整个行业的长期发展带来毁灭性的打击。 　　 　　购房者：消费心理助推房价上涨 　　 　　预期上涨导致的急购心态推动房价： 　　房价的不断上涨带来众多的恐慌性需求，刺激很多非刚性需求也变得非常迫切，很多人提早加入了购房大军，进一步加剧了紧张的供求关系，一定程度上导致房价持续上涨。2007年10月，上海中原地产发布的一份必威体育精装版购房意向调查显示，在半年内计划购房的被访者占48％，较2007年年初34％的比例有较大幅度的提升，而1～2年内计划购房的比例由年初的28％减少到现在的13％，可见市场表现出强烈的急购心态。 　　倾向于购买新房而非购买二手房或租房的心理加剧需求 　　据40个重点城市统计数字显示，2007年上半年，二手住房成交面积和成交套数分别同比增长1.71％和0.88％。二手住房成交面积增长幅度低于商品住房登记销售面积涨幅21.8个百分点，二手住房成交面积与新建住房登记销售面积的比例为40％。二手住房成交套数与新建商品住房的登记销售套数的比例为56.3％。二手房交易量只相当于新房一半的交易量，继2006年以来继续保持了低迷的状态。 　　而从中国人民银行通过2005年年底对北京、上海，天津、重庆等10大城市的房地产市场抽样调查中发现，从消费心理和消费习惯看，大部分居民更倾向于买房。10个大城市中有62％的借款人在买房置业时没有考虑过租房，其中北京高达90％。而在发达国家，每年住房交易总量中八成以上是二手房市场的成交。 　　二手房市场、租赁市场的存在，使人们的住房需求在很大