协调物业管理公司与业主关系思考.docVIP

协调物业管理公司与业主关系思考 　　[摘要]近年来,物业管理行业迅猛发展,随之而来出现了一些问题,主要表现在业主对物业公司提供的服务不够满意,物业纠纷时有发生。因此,及时对协调物业管理公司与业主关系研究是物业管理公司经营发展必不可少的内容。本文首先介绍了什么是物业管理公司和业主,然后介绍了物业管理公司和业主的委托代理关系,最后探讨了协调物业管理公司与业主关系的方法。 　　[关键词]物业管理 业主 关系 　　 　　一、 物业管理公司与业主的定义 　　1、 物业管理公司 　　物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的,为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的,具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人,物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程,能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。 　　2、 业主 　　业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织,可以是本国公民或组织,也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。 　　3、 物业管理公司的性质 　　物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性,因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品,而是提供服务,享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点: 　　第一,物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立,从事物业管理活动,为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设备,具有法人地位,能够独立完成物业的管理与服务工作,自主经营,独立核算,以自己的名义享有民事权利,承担民事责任等。因此,物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外,在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样,都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说,物业管理公司是一个独立的企业组织,它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。 　　第二,物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业,主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此,从本质上说,物业管理公司的“产品”只有一个,那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的,是带有经营性的,是属于企业性的经济行为。 　　第三,物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能,因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中,某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确,所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时,也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能,例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。 　　二、 物业管理公司与业主的关系 　　物业管理公司受业主的委托,对其物业实施管理与维修,对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关???。 　　目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司,房地产开发企业建成房屋后,将其交由子公司――物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立,这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业,业主的合法权益将得到更多的尊重,物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下,物业管理公司要想占领市场,就必须不断提高业务水平,端正服务态度,保证工作质量;业主与物管公司是相互独立的,业主委托物管公司代表业主从事某类活动,这实质上是经济学意义上的(不是民法意义上的)一种委托代理关系。业主被称为委托人,物管公司被称为代理人。 　　委托人想使代理人按照自己的意愿选择行动,但委托人不能直接观测到代理人选择了什么行动。我们应明确委托人与代理人的目标,通过对物管公司(代理人)与业主(委托人)的运行机制进行分析,我们可以知道:代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类:一类是如何使预期损失(如火灾、盗窃、污染等)最小化;另一类是如何使其预期效用(如舒适的生活环境、便利的服务等)最大化。但是,代理人和委托人能在多大程度上达到其目标,还受到一些主客观因素的限制:对于代理人来说,既受到委托人对其行为限制