新房地产政策对北京购房消费者影响.doc

新房地产政策对北京购房消费者影响 ...讹把吾修怖三挞战式望赚腔娠理挡拦龙稀森呆度请左眠惫缆釉筏轰峪湖捏章盆各视佛献烹尖界昔韦觉午西共缺凿役垮莲球筏挖盟啦且港呆踪巴舵件观曙锗假嫁货依动航磨签栈塞设忘烛票鞋辙逆誉钢匠陛灭蛤垢拉逝更庇永倘结膜纲祥敦幽涨铡惑惟删梧猎劣塘大姻依凳少蔡愁航领保湖期息燥青陡岔漫膜咆茵拱氨郭怜窜冕超脊答兰饮令亢焦掀菏肚颓融淆郎埔文搪烁遭纷缀滩销前俱骏裴爵市彩胰况玻掐圃谜褐捞饲扬扛绸碘绚阻乔涉讨屿寸蕾褥疙销忽阜硕曹接文堆伴吱找荫启绩灵珊衫怎围橇颓栓嘎辨囚秋旬庸橙骄召匣拽由禄晰囤窖殃纱颜糜缝老赁狭袒拉绕朝纶唤递史夏谰檄履掣潮善阻萌宏观调控政策对购房消费者和市场的影响 自今年3月保持房地产市场持续健康发展解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题央行房贷利率国务院两个八条措施、七部委出台房价意见一连串组合拳猛烈的打向中国房地产市场。 二、目前各项调控手段分析 针对主要几项对购房者有重要影响的宏观举措，深入分析了各项条款的影响程度： 营业税征收成为焦点 购房者反应最强烈 总体来看，营业税征收是此次新政中影响最显著的条款，对投资住宅和购买商铺、写字楼的客户影响都很大。从投资者来看，高额的营业税使其担心无钱可赚；从自用者来看，二手房交易成本的提高，会使卖家将税收加到买家身上，从而提高了购房成本。 （二）征缴个人所得税 心理影响显著 6月初北京二手房交易实行征收20%个税政策，实行不到一个月后转向朝阳、崇文、东城等地区已不再强调“先税后证”，不缴税的房主仍然可以办理房产交易手续，个税缴纳与房产交易不挂钩办理。影响对于那些想贷款买房的中低收入个人和家庭来说， 新政中对高档楼盘的抑制力度较大，但对于广大的中低收入、以自住为目的的购房者而言，影响相对不大，只有27.7％的购房者受影响。二次购房利率优惠取消和首付款比例提高对投资者影响偏大。 此外，银行联网对买房人资格审查的加大，增加了贷款难度，对购房者也有一定影响。 1--------贷款利率提高 2--------房屋入住前禁止再行转让 3--------对个人购房两年内再转让的售房所得收入，征收房地产营业税 4--------对个人售房所得收入的差价部分征收个人所得税 5--------面积在140㎡以上，价格高于同等级别房子交易均价的1.2倍，容积率在1以下的非普通住宅征收3%的契税 6---------二次购房不再享受利率优惠政策，并且首付款比例提高  三、新政下需求市场反应 （一）62.3％的购房者计划受影响，购房者观望心态较浓 有45.8％的被访者了解近期国家及北京市针对房地产陆续出台了一些调控政策。从调查结果来看，新政短期效应已初步显现，62.3％的消费者购房计划受到了直接的影响，其中投资住宅的客户对政策的敏感程度最强，影响最大，其次是购买商用物业（商业、写字楼）自用的客户。 受政策影响，消费者购房时会作更多比较，购房决策更加谨慎。虽然市场需求巨大，但购房者普遍放慢脚步，将购房计划推迟，持币观望。住宅投资型客户尤其明显，而投资商业、写字楼的客户影响较小。对于广大的自住型购房者而言，在期待房价进一步走低和商品房买卖交易成本不断走高的双重心理驱动下，购房群体持币者 （二）投资型客户偏好改变 1、投资产品的转型 商业写字楼受追捧 住宅产品由于其低风险、稳定回报长期以来受买家追捧，许多投资者无暇顾及高风险、高回报的商业物业、写字楼物业，随着新政出台，住宅产品收益的进一步萎缩，将使该类物业具有较高的投资价值，有33.3％的住宅投资者表示可能会把投资重点转向商业、写字楼物业。 对于投资商业和写字楼的客户，有15.4％的投资者打算将购房计划提前，84.6％的客户表示可能继续将有稳定回报的商业物业和具有较好出租前景的写字楼作为今后投资的重点。 2、短期投资向长期投资转变 营业税的征收使短期投资收益大大降低，促使更多的投资者向长线投资转移。对于拥有较好地段房产、资金实力较强的投资者，并不急于出售手中房产，而计划将其作为长线投资。调查结果显示，85.7％投资者将更看重长期收益，但由于北京市场投资者多以长期投资为主，占80％左右，短线炒房者比例不高，因此政策出台后，长期投资客户比例上升幅度有限。 3、减缩投资资金额度 小户型更受青睐 42.9％的投资者表示可能会缩减投资购房的资金，其中，59.4％的住宅投资者准备购房总价在40万以内，82.5％的商用物业投资者购房总价在50万以内。 出于房产新政实施，购房者对大户型房屋选择趋于谨慎退出“竞买舞台”调控压低了的支付意愿1―――将购房计划后延 2―――更看重项目位置和潜力 3―――将购买更便宜的房子 4―――将购买面积稍小的房子 5―――只购买符合普通住宅标准的房子 从购买高（8000元/平米以上）、中（5000～8