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保利内部房地产相关基础知识培训笔记 余源鹏房地产大讲堂 作者介绍 余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。 主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。 近几年于机械工业出版社出版的“房地产实战营销丛书”包括：《问鼎房地产－房地产从业人士实战专业知识一本通》、《进军房地产—房地产项目报批报建与开发工作全程指南》、《三天造就售楼冠军》、《房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《房地产项目销售执行实操一本通》、《房地产中介经纪人实用业务知识两日通》、《三天造就二手房租售冠军》、《房地产中介经纪机构人事行政与业务经营管理》、《房地产项目精确定位与前期策划实务》、《商业房地产项目招商实操一本通》、《商业地产开发宝典—商业地产策划定位与商业规划设计要诀800例》、《有钱还是应该买房》、《二手房交易三日通》、《房地产项目可行性研究实操一本通》、《房地产基础知识》等等。 房地产市场和投资知识▲市场=人口+购买能力+购买动机▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。▲市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。▲市场包括：有形市场和无形市场。▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。▲房地产市场分类：1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场；2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场；3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场；4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场；5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场；6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产三级市场（为房屋再次交易市场）；7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的（最大）化而进行的努力。▲房地产市场竞争有：①卖方与买方之间的竞争；②卖方与卖方之间的竞争；③买方与买方之间的竞争。▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。▲房地产市场：①买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权；②卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断（少数几家厂商）、完全垄断（市场上只有一个买方或一个卖方）。▲完全竞争市场必须具备以下几个条件：①所买卖的商品具有同质性，不存在差别；②有相当多的买者和卖者，每个人的买或卖在市场上只占微小的份额；③市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤ 买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件：①买者和卖者都比较多；②产品存在差异；③市场信息完备。▲完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点：①只有一个卖者，而