蓝海现代城商业部分营销方案【PPT课件】.pptVIP

* 蓝海现代城 商业部分营销方案 项目分析 客户分析 营销战略 ˙市场分析 ˙产品解析 项目分析 ˙城市性质：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市 ˙人口规模：2008年底，扬州市区城市人口已达101.6万人 ˙用地规模：2008年底，建成区规模已达119平方公里 ˙城市特点：市区——东联西进南扩；全市域——一横（沿江产业带）、一纵（沿运产业带）、一环（市域环路） ◎城市格局 市中心 本案 本案 ◎项目区位 文昌商圈 ˙项目所处东区，紧依扬州城市发展东联的“江都”及“杭集工业园”，同时又紧靠文昌商圈，具有较好的区位优势。 ˙扬州新一届领导班子上台及扬州2010-2030城市总体规划，初步确定今后扬州城市的主导发展方向向东。 本案 ◎市场竞品 本案 大世界 壹位 首席 经典 ˙凯运壹位商业广场 商铺现余372套，计44407平米；为我项目直接竞争产品 备注 商铺面积100-190㎡ 面积 住宅累计均价4015，商铺累计均价8359，商铺现均价9400元/㎡ 价格 多层、小高层、别墅、商铺等 产品 总建30万方，其中商铺69361平米 总建 文昌中路106号 位置 ◎市场竞品 ˙扬州大世界国际广场 公寓现余372套，计17727平米；商铺现余91套，计6375平米 备注 商铺面积20-200㎡，公寓38-52㎡ 面积 办公累计均价5940，商铺累计均价10566；商铺现均价11000元/㎡，办公现均价5900元/㎡ 价格 商铺、公寓式办公；地上15层、地下1层；7-15层挑高设计 产品 总建38500平米 总建 扬州市运河西路与运河南路交叉口西南角 位置 ◎市场竞品 ˙经典商务广场 商铺现余93套，计17900平米 备注 公寓30-45㎡、商铺负一层10000㎡，一层91㎡、101㎡，二层75㎡、145㎡ 面积 公寓均价8600元/㎡；商铺累计均价12907元/㎡ 价格 商铺、公寓 产品 总建26050平米 总建 盐阜东路南侧，泰州路西侧 位置 ◎市场竞品 ˙首席国际大厦 商铺现余22套，计3480平米；办公现余162套，计13900平米 备注 办公面积33-150㎡、商铺70㎡ 面积 商铺累计均价14031元/㎡，办公累计均价5854元/㎡；办公现均价5700元/㎡ 价格 商铺、办公/公寓 产品 总建60781平米 总建 文昌中路与运河北路交汇处 位置 ◎市场竞品 B 座 A座 ◎市场竞品去化速度一览 项目 开盘日期 推出套数 已售 未售 去化率 去化速度概览（未考虑蓄水期等相关因素） 凯运壹位商业广场 08年6月27日 商铺729套 357 372 48.9% 平均27套/月 大世界国际广场 09年4月26日 商铺456套 365 91 80% 平均121套/月 办公384套 12 372 3.1% 平均4套/月 经典商务广场 09年4月26日 146套 53 93 36% 平均17套/月 首席国际大厦 09年5月20日 商铺24套 2 22 0.8% 平均1套/月 办公210套 48 162 22.8% 平均24套/月 ◎商业物业市场特征小结 1、扬州市区人口101万，商业物业相对饱和。而大型商业物业其消费人群中的很大一部分是来自周边镇、乡等； 2、扬州市住宅底商主要以配套于小区业主日常生活为主，住宅底商性质的商业难以形成较强的商业氛围或主题商业； 3、东区现有商业物业尚未饱和，但随着明发、大世界、经典等商业物业的推市，大量的商业供应及较小的需求，将导致商铺、写字楼市场面临着残酷的竞争；另一方面，东区商业氛围也随着这些项目的聚集效应而渐浓。 4、商业物业重地段的特征在东区表现得尤为明显，如大世界商业广场毗邻曲江商品城，即受到客户追捧。 地段前景 商业效果 ◎本项目产品解析 具优越的地段 为住宅配套商业性质，在规模及业态上受到限制 ◎本项目产品面积分布 商铺 428.85 1套 得房率： 97% 总面积1246.43㎡，共5套；（其他楼幢：1#877.28㎡；2#1596.29㎡；9#1013.08㎡） 184.52 1套 289.18 1套 205.56 1套 138.33 1套 办公 1490.76 2F 67% 总面积4854.24㎡，其中2F21套、3F4F各20套、5F9套；单套面积为34.71㎡——157.72㎡，主力面积在60㎡左右（约20套） 1369.31 3F 66% 1369.31 4F 66% 624.87 5F 62.3% 位置－地段优越，交通要道， 人流量大 街铺－双面街，为扬州人所喜 好 成屋－准现房销售，对注重投 资效益的投资客来说较 具吸引力 3大优势