荔湾区动感小西关项目物业发展建议及系统定位报告2012年6月.pptVIP

1 总 结 广州目前公寓市场整体同质竞争激烈，投资回报率偏低； 在高档租务市场中，客户去留的决定，60%～70%受物业管理水平高低的影响；在其他水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点，将加速国际品牌引入； 不少发展商开始引入国际服务和管理品牌，包括Shama, W, Oakwood等，广州公寓市场进入服务升级阶段。 2010-11年前后广州投入使用的高端服务式公寓预计2500套左右； 现时服务式公寓的面积基本在100㎡以上，租金水平为高端公寓150-200元/ ㎡，中端公寓为100-150元/ ㎡。 广州“三旧”改造市场总结 目前市场上较具代表性的几个“三旧”改造项目，整体定位相对雷同，同质竞争相对激励。 目前市场的“三旧”改造创意园区整体档次不高，无法与国内其他城市如北京、上海等城市的创意地产相抗衡。 广州创意地产起步晚，发展速度相对缓慢。 ／　 ↑18.3% ↑13.12% ↑19.2% ↑15.8% 环比 ／ 610亿 515.61亿 416亿 349亿 餐饮业营业额（元） ↑26.21% ↑18.66% ↑7.96% ↑13.9% ↑12.14% 环比 1254.61亿 994.04亿 837.71亿 798.15亿 700.51亿 旅游业总收入（元） ↑13.35% ↑12.66% ↑5.69% ↑12.8% ↑3.8% 环比 4506.38万 3975.52万 3528.74万 3338.73万 2960.01万 过夜旅游人数（人次） ↑7.13% ↑6.3% ↑1.79% ↑9.95% ↑近6% 环比 1.27亿 1.18亿 1.11亿 1.09亿 近1亿 全年接待游客总人数（人次） 2010 2009 2008 2007 2006 年份 备注：2008年旅游业及餐饮业均受非典冲击影响。 广州旅游正在开创新局面 过亿客流、逾4500万过夜游客，可能为项目带来什么？ 过亿游客 数千万 过夜客流 高速增长的 餐饮需求 持续蓬勃发展 的旅游业 广州市旅游局表示将联合各大旅游单位，围绕广州“四地”文化的独特属性，策划系列城市文化游产品，进一步培育打造现代都市风光游、海上丝绸之路游、广府文化游等热点旅游线路。?? 政府对于广州旅游的着力支持，可能带来什么机遇？ 旅游产品向特色化转型 广府文化路线成为新热点 亚运初期 笼统观光游／主题含糊不清／缺乏深度特色 契合游客需要，广州旅游产品重新整合，向特色游转型 后亚运时代 特色游线路持续推陈出新—经典游、文化游、新中轴线游免费亚运主要场馆游 越秀、荔湾等老城区成为本地特色游的重要聚集地 板块机遇 着重常规观光体验，缺乏深入本地的生活体验——广府文化游大有挖掘潜力 重金翻新的新荔枝湾，两岸除少数店铺，对广府本地特色餐饮、文化特产的供应却很有限 传统特色、本地特色除了泮溪酒家或豆腐花牛杂等小吃，其他都不多见，品类、层次都不够丰满 市场缺陷 项目机遇 南越王 博物馆 五羊石像 北京路 步行街 上下九 步行街 珠江夜游 新荔枝湾 本案 荔湾博物馆 本案位于广府特色游核心地段内，周边既是居民密集地、又有丰富旅游资源，能便利吸纳双重客源 广府核心游线路 地段优势 3公里范围内汇集近百万人口，本地消费力较为强劲 （老城区人口密度约3-4万人／平方公里） [1]-双轮驱动- 数千万过境客缺乏一个深入体验本地文化的场所 （市场供应多流于肤浅的观光体验） 以本地客群为基础，以观光体验客为补充，互为补充，以双重客源驱动项目发展， 形成既是本地消费的集中地，又是广州文化旅游的重要节点 项目发展模式 太古汇 41～141平方公寓 均价2.56万 装修标准6000 广州国际金融中心 2200平方 只租不售 中州中心 150～1200平方 均价2.万 会展中央商务 天立中心 200-2000平方 均价2.万， 达镖国际中心 140～1700平方, 均价1.8万 海珠地标垂直城市 珠江新城 海珠区 财智大厦 150～400平方 均价1.8万 会展财富时代 汇美大厦 800～1600平, 均价2.3万，标准装修,环保节能大厦 保利中心 57～73平方单间124-180㎡公寓 均价3.5万，装修标准6500 佳兆业中心 面积80-1200 未定价，下半年推出 富力盈系列 80-2000平方 均价2.2万， CBD国际商务区 中石化大厦 200-2000平方 均价2.5万， 富力金禧 80-1600平方, 均价1.8万 城央滨江商务地标 维多利大厦 小户型 未定价， 利通大厦 只租不售 烟草大厦 只租不售 基本集中在城市中轴线上 目前写字楼供应分布 写字楼市场 广州“三旧”改造市场分析