溧水金蛙路项目商业定位及初步业态规划建议(2010年10月).pptVIP

本案远景商业模式构想 品牌BOX+商业步行街 本案业态规划核心诉求 “家庭、商务、休闲、健康、时尚、流行、活力、欢乐” 本案目标消费人群锁定 周边核心商圈内居民、青年一族及年轻家庭、政府公务及商务人士、学生等，引导现代生活方式！ ◆ 我们应当引入什么类型商户 ◆ 这些商户的引入是否有利于实现整体战略目标 ◆ 我们应当通过什么样的手段和方式来实现招商 本案商业定位思考 ◆ 市场定位 随着溧水县商业中心的偏移，如何将顾客从老的商业中心向新的中心引导，只有树立特有的形象识别，利用色彩、特色建筑、灯光造成视觉冲击力，以及细节形象的统一，如品牌LOGO的使用，街区小景的设计。通过消费群体的口碑相传的效果，加大整体的宣传力度。 ◆ 形象定位 ◆ 功能定位 1.物业区域的划分：通过动线的划分将可持有物业与销售物业区分开，避免后期销售部分对持有物业造成影响。同时运用公共空间与动线将二处有序的相连。 2.人流即是客流：利用外部交通动线的规划、内部建筑的布局设计出理想的人流动向，提高商业板块的可达性，确保没有商业死角。主入口与中心广场的设置，很好的容纳各方人流，再向各业态的分散，以实现商业利益的最大化。 通过对本地市场的调研，我们已经找出该项目业态黄金分割：零售占43%，餐饮占27%，娱乐占20%，文化展示占3%，旅游酒店占3%，健康休闲占4%。 1.商业BOX:卖场+影院+餐饮+购物广场 2.特色步行街：零售+特色餐饮+休闲+生活服务配套 ◆ 业态定位 本案远景业态规划:城市业态的整合者 主 广场 次 广场 次 广场 （内街10米宽） （入口12米宽） 【注：具体建筑设计标准以规划设计任务书为准！】 ◆ 业态规划建议（方案一） 1.?? ?? 1F 2F 3F 4F 一层为购物中心，其中包含 3000㎡-5000 ㎡餐饮 二层为购物中心（含卖场） 三层为电器卖场5000 ㎡ 电玩娱乐1500㎡，影院及其他3500 ㎡ 四层为连锁酒店5000 ㎡，健身2000 ㎡，KTV及其他3000 ㎡ 【各业态建筑要求标准详见附件】 ◆ 业态规划建议（方案二） 1.?? ?? 1F 2F 3F 4F 一层与二层为卖场及购物广场面积150000 ㎡ ，餐饮3000㎡-5000 ㎡ 三层为大型电器卖场5000 ㎡， 影院2500 ㎡，电玩及其他2500 ㎡ 四层为连锁酒店4000㎡- 5000㎡ ，健身2000 ㎡-3000 ㎡，KTV2000 ㎡ 【各业态建筑要求标准详见附件】 通过特色物业环境的建设，体现项目的主题性。将景观融入到街区环境中，突出处处有景的购物氛围。如澳门威尼斯人、南京水游城项目，给人耳目一新的感觉。 依托内部环境，增加特色体验区，特色经营，增加与消费者的互动性。内部服务的提升，利用中心舞台增加表演娱乐活动，将人流引导汇集带动消费者的参与性。 ◆ 特色定位：室外娱乐化，室内景观化 根据不同的商业物业的形态， 建立不同的经营管理模式 ◆ 经营方式定位 通过不同的经营形式——租赁、保底+提成，保底与提成二者取其高，等方式相结合，建立甲乙共赢模式。即对大型品牌物业的租赁导入，加大资产的可持续性以及抗风险性。对特色、重点品牌的联营扶持，提升项目的知名度，加大同品类的汇集。 实现开发价值的最大化， 运用“虚实结合”的策略，逐步开发 1.对持有4万方商业先行筹建，宣传推广提前开展，签订主力店意向协议，拉长建设周期。 2.同时借助主力店签约的宣传推广，对2万方步行街，开展部分销售（25%）。 3.对住宅进行开发销售，住宅销售达到50%的同时，推出部分商业街的销售（不超过可销售面积的50%）。 4.将最后30%的可销售物业做最后的持有，待主力店商户入住，以及住宅全部开发销售达90%之后，达到商业价值最大化时销售。 ◆ 开发建议 ◆ 品牌导入 立足于本地：将本地品牌整合，将现有品牌档次加以提升。 外部品牌的引入：对南京，以及其他省市二线品牌引入，拉近项目与主城品牌的的距离。 【具体招商方案将根据项目 进展及规划另行提报】 □ 招商策略： 招商方向、目标商户组成、品牌竞争策略 □ 招商计划与实施方案： 招商方式选择、招商渠道建立、 招商 引商 选商程序的逐步完成 ◆ 后期方案跟进 第四部分 一德公司商业资源储备分享 目前 全国商业地产市场形成了以广州\深圳\香港\深圳为商业中心城市的珠三角地区，以上海\南京\苏州为商业中心城市的长三角区域，以成都为商业中心城市的华西地区，以北京为商业中心城市的华北片区。 我们按业态、区域将商户资源进行统一分类—— 我们的资源-商业机构 广东省商业经济学会 广东连锁经营协会 广东省餐饮服务行业协会 广东省市场经济促进会 广州连锁经营协会 深圳市零售商业行业协会 佛山市零售商业行业协会 无锡