稳步前进中国房地产市场.docVIP

稳步前进中国房地产市场 　　漫步街头，大大小小的房产广告让人目不暇接――“当自然与人相容，生活的风景也随之精彩，盛世的繁华，一世的清净，万事俱备――进驻成熟现房”、“别让等待削减了开门时的喜悦――一期现房即买即住”、“玩够了，也该有个家，都市核心地带，珍藏别墅风光”、“层层价相同，价同景不同”…… 　　“广告词虽好，不如价格实在优惠多。”家住朝阳区定福庄的高先生快人快语。 　　“我和爱人月工资加起来有12000元，但我们目前没有买房的打算。其实就家庭的收入状况，按揭买房并不成大问题，但我们想继续等等，看看政府对于房地产市场的调控政策能不能起到实际效用。”高先生说，在他周围，有很大一批对房地产行业以及房屋价格走势持观望状态的朋友，“我们都寄希望于国家的宏观调控政策，以保障‘居者有其屋’。”高先生满脸期待。 　　 　　2003年6月，中国??民银行出台《央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，又称“121”文件。 　　2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，要求各地政府重视房价上涨过快这一现象。此即“老国八条”， 　　2005年4月，国务院出台 “加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。 　　2006年5月，国务院出台促进房地产业健康发展的六条措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。此即“国六条”。 　　 　　新政时期的到来 　　 　　“中国房地产宏观调控，从2003年“121”文件的出台，到国务院发出的“国八条”、“国六条”以及部委出台的两个实施细则，标志着中国房地产业新政时期的到来。”中国城市经济学会副会长、当代城乡发展规划院副院长、中国社会科学院研究员刘维新在接受《经济》记者采访时表示。 　　“新政”的理论思想，其精髓集中到一点，就是对市场与政府相互关系的认识，是住宅生产的根本性问题。 　　是发挥住房的居住功能，还是“投资”功能；是为少数“富人”生产，还是为大多数工薪阶层生产？归根结底是为什么人的问题。在主导经济发展实践中的各种争论，其实质集中于是建立自由放任的市场，还是建立有政府介入的市场。 　　在中央已经出台的系列房地产宏观调控政策中，对于这一点已有明确表示，即中国房地产是一个有政府介入，并对其加以强化管理的市场，中国房地产住房的建设是为大多数人服务、为满足大多数工薪阶层人民利益的市场。 　　“新政”实施，必有转变。 　　刘维新将转变归纳为五点： 　　第一是从结构、价格的自发形成到政府干预的引入。逐渐引导房地产市场向健康方面发展。即房地产行业不是一个自由的市场，而是一个由政府宏观调控的市场。也就是说，从住房建设结构、面积，到价格都要有政府行为的干预。 　　第二是从一味的扩大需求投资到控制住房消费的引入。即住房的主要功能是居住，而不是投资。从住房结构到面积的控制，90m2以下住房必须达到70%以上。抑制“投资”需求，保障中低收入者的居住需求消费。 　　第三是从大力引进房地产外资到控制“热钱”炒房。 　　第四是从推进住房商品化向强调社会保障的转变。明令指出各城市必须建立住房社会保障机制。建立廉租房制度，完善住房社会保障体系等。 　　第五是从粗放型的扩张发展到向集约协调发展模式转变。尤其是在国务院划出耕地保有量的红线后，把土地的节约、集约利用放到了首位。 　　 　　充满想象空间的未来房价 　　 　　一份由建设部立项、上海社科院房地产业研究中心和上海市房产经济学会历时4年多完成的报告显示，经过两年宏观调控，整个上海房地产市场发生了非常明显的改变，上海房地产市场各项数据正趋于正常，上海房价6年来首跌，调控逐见成效。 　　这份名为《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》的报告将上海市场作为局部运行的范本进行示例，旨在“构建国内房地产市场的风险预警体系”。 　　报告中的价格指标研究显示，上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，与作为参照系的消费物价指数相比，上海房价上涨幅度正逐步回落，到2006年上海房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入“正常”范围。 　　而在另一项上海商品住房价格指数预警表中，上海住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度，2006年的涨幅为“-0.5%”，这一数据成为2000年以来的首次负值。 　　“下滑是必然的趋势。因为国家先后进行了这么多次强大的调控。”刘维新斩钉截铁。 　　我国的房地产市场，不是自由放任的市场，是以政府介入，强化土地、金融、税收和房屋管理的市场。也必须是“四项”管理到位（管理政策到位、金融政策到位、税收杠杆到位、房屋管理到位）的房地产市场，在严格控制炒作背景下，房价会逐步平稳和下降，这是今后中国房地产价格