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用市场化眼光看待地价 　　 　　地价问题的本质是产权的市场化问题 　　 　　地价问题说到底是个产权的市场化问题。产权的市场化已成为我国21世纪初最重要的改革方向。我们不能设想，产权不走到市场上来，就能称为建成了市场经济。我们讨论地价问题，实际上讨论的就是土地的产权及其市场化问题。当然，产权问题并非仅仅是财富归属的问题，其中还包括使用权、所有权等问题。产权的市场化是市场经济发展的必然结果。 　　有人说土地市场化，不就是土地可以买卖吗？有买有卖不就有价格了吗？这个认识太过简单。其实，土地市场化问题并不是那么容易就能够解释清楚的。 　　市场经济是我们党在十四大上就确定的战略。然而什么是市场经济，当时的认识并不充分。人们以为，只要把市场充分放开放活，产品的交易不再有计划、政府不再行政干涉，由企业自己决定就是市场经济了。现在我们发现，尽管商品在价格放开上已经基本完成，企业在生产什么不生产什么，生产多少等方面已经具有自主权了，产品的交易价格基本上是通过竞争实现的了，不需要政府从中决策了，但到这一步还只是市场经济的初始阶段。实现了产权的市场化才叫市场经济的真正确立。 　　既然地价是产权市场化的结果，那么接下来的一个问题就是，产权到底是什么？地价和其他商品价格的区别在哪儿？ 　　产权是什么？产权不过是一种社会约定。 　　在市场经济条件下，产权不是一种可以一手钱一手货交易的实物，而是一种虚拟的交易对象。这种虚拟交易对象的基础是社会共同约定。产权是社会的约定。社会约定上升为共同行为规范，就是法律、道德以及市场规则。产权制度是共同约定的制度。没有这个约定，就无法建立社会主义市场经济制度。 　　市场经济对产权的认可，是一个很重要的游戏规则。地价和其他一般商品价格的形成有很大不同。一般商品价格的形成有两个支点，一个是商品的成本，是内在的因素起决定作用的；另一个是特定供求关系下买卖双方的利益关系均衡。比如菜市场上的萝卜贵一毛钱，卖者的利益就多一毛钱；萝卜便宜一毛钱，买者的利益就多一毛钱。因此，买卖双方通过竞争找到一个恰当的利益分割点，就可以成交了。 　　而土地不一样，土地的价格并非是土地成本。一块地从生地变成熟地，投入了很多资金，这不是土地的真实成本。土地是自然赋予的。土地价格的形成取决于和土地相关的各个利益群体之间利益矛盾的协调程度。以房地产项目为例，其中牵扯到国家、开发商、农民、以及未来的购房者等多方面利益群体。大家要找到一个利益分配的均衡点，这一点就是地价。地价形成的核心问题，取决于社会各个利益群体之间相互关系的矛盾不趋于激化。如果在交易中任何一方的利益与其他各方的利益失衡，这个交易价格就是不公平、违背规律的。这是地价的决定原则。 　　土地要素的交易是一种非常特殊的交易，地价具有非常特殊的价格形成机制。土地为什么会有级差地租问题？为什么同样一块面积的土地价格悬殊那么大？因为在不同的地理位置，或者土地用于不同的用途，其收益是千差万别的。因而土地交易就需要有不依赖于土地面积的利益分配形式。这就是级差地租。常识可知，地价一定和级差地租相关。 　　距北京天安门广场70多公里有个怀来县，是北京与河北的交界处。那个地方千万年来形成一个大沙丘，一直是当地贫困的标志。风一吹，沙丘还会滚动，侵占良田、房屋。有一天当地老百姓忽然发现这个沙丘原来是旅游资源。于是拿根绳子一拦，开发了一个项目叫做“滑沙”。就是爬到沙丘顶上滑下来。价格是20块钱。20块钱爬上去滑下来，结果北京市民哭着喊着愿意去，一家老小开着车去。沙丘成了旅游资源了。显然前后两种情况的收益天壤之别。这个地价又如何算呢？同样是相同面积的土地，同样是土地上相应的自然状况，在不同的经济发展过程中，不同的社会关系条件下，它有不同的价值。为什么早几年人们没想到沙丘是旅游资源呢？因为当时人们的消费结构不能够支撑这种服务性、休闲性的消费。吃穿用都不够，哪有钱去消费别的，去滑沙？随着经济生活的发展，消费结构发生了变化，资源的价值就变化了。这和土地的成本有关系吗？没有关系。因此，地价的最大特点是取决于各方面社会利益关系的协调，级差地租本来就是土地所有者和土地使用者之间利益竞争形成的结果。城里人收入高了,想旅游了，沙丘所有者就要通过级差地租的形式分享其收入提高的好处。这在马克思的《资本论》中有明确的描述。因此，地价是产权市场化的结果，取决于社会利益群体的利益均衡。 　　 　　地价需要在大量、反复的交易过程中才能形成 　　 　　地价绝不是在一两次交易中形成的，也不是人主观计算或“制定”出来的。由于具有各方面社会利益关系协调的特征，地价需要在产权市场化的基础上，通过多次、反复地大量交易才能够形成。如果不让土地成为普遍可交易、可流动的要素，并且不去经常促进它进行流转交易，要想寻找出符合市场经济原则、