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溯源小产权房是怎样产生 　　潘石屹：小产权房是如何兴起的 　　 　　 　　土地供应不足造成了投资回落、房价上涨、“小产权房”的兴起、违法占地案件增多等结果。在实行双轨制之时，正常的市场没有发育成熟，无论政府的打击力度多大，都可能会有黑市的存在。消灭黑市最好的办法就是取消双轨制。 　　2007年上半年结束了，北京房地产市场的情况到底如何呢？ 　　北京上半年房地产市场的基本情况是：房价大幅度上涨，投资大幅度回落。伴随着这两种基本情况的同时，出现了“小产权房”的兴起，甚至还有一些违法用地案件的出现。根据这些已经发生的事实，我们可以来反省一下当初做的一些预测是不是正确？在当初做这些预测时犯了些什么错误？ 　　 　　房价上涨掩盖了风险 　　还是先从三年前说起。当时，国务院联合调查组由财政部副部长王军带队，联合七八个部委参加，在北京听取人大代表、政协委员和房地产发展商的意见。我有幸参加了这次会议，在会上，我曾提出未来几年房地产行业(不止是北京)可能存在三大风险，如果这些风险爆发，将会酿成巨大的社会和金融问题。这三大风险一是假按揭；二是期房期间的“保租销售”；三是乡产权、村产权房的兴起。 　　我预测的前两条风险在过去三年时间基本上都没有出现，而且市场已经把这些风险给消化了，其原因就是这三年来房价上涨过快。第一条假按揭，除非是恶意骗了银行的按揭贷款卷款外逃的房地产发展商，会造成金融风险外，一般的假按揭都是房地产发展商作为解决开发期间贷款的紧张，把假按揭作为过渡的桥梁，而这一类房地产发展商，在房价上涨的大环境下，这种假按揭的风险都被他们自己消化了，而假按揭的桥梁完成了它的历史使命也会很快退出舞台。 　　第二条期房期间的“保租销售”被化解的原因也是房价上涨。这两条在房价上涨的大环境下终于没有酿成重大的社会问题。 　　但只有乡产权、村产权房的问题在房价上涨的大环境下愈演愈烈。作为市场上土地供应不足的一种黑市方式的存在，甚至占到土地市场的1/5―1/4，还不包括许多零星的、分散的、无法统计上来的。近日，有人问我政府会如何解决这些“小产权房”问题。我说，这就是“黑市”，当年钢材黑市、外汇券黑市、今天的外汇黑市，政府是如何解决的，这些“小产权房”黑市问题也会按以往处理黑市的办法解决。 　　回头来看，三年前我预计的这三条风险只说对了一条，错了两条。但不管是对是错，背后的原因却只有一条，就是房价的上涨。 　　 　　土地供应不足导致“黑市” 　　今年初，我一共写了三篇关于房地产的文章，分析北京未来房价上涨的客观因素；分析去年北京房价上涨是低价位房子的涨幅小，高价位房子的涨幅大；过去几年土地的供应不足是影响房价最大的因素；以及宏观调控政策对房地产市场的影响。房地产在目前已成为最敏感的行业之一，每次写出文章来，都会受到很大的争议和批评。在以后的几个月我索性封笔不写，也不说了，让事实说话也许更有说服力。 　　现在我们再来看看今年上半年房地产市场的主要数据，具体的数据政府有关部门已经公布了。第一，土地供应的紧张局面并没有缓解，在政府竭尽全力增加经济适用房和双限房供地的情况下，总的供地规模并没有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地后18个月至两年时间才能形成市场上商品房的预售条件，今天的供地紧张预示着未来一两年预售房子的供应量将减少。 　　土地供应不足就造成了以下结果：1.投资回落；2.房价上涨；3.“小产权房”的兴起；4.违法占地案件增多。第三和第四点实际上就是土地和房产市场的黑市。在实行双轨之时，正常的市场没有发育成熟，无论政府的打击力度多大，都可能会有黑市的存在。当年的钢材市场、今天的货币市场和土地市场都是同样的道理，消灭黑市最好的办法就是取消双轨制。 　　第二，过去几年宏观调控政策对房屋市场上的需求影响并不大。从房屋的成交量、上交所中国房地产股票的指数、香港联交所中国内地房地产股票的指数来看，“国八条”、“国六条”出台前一个月，对以上指标都有影响，但出台后这些指标不降反升，一个月后基本恢复到正常水平。但对土地和房屋供应的影响却非常大。例如，“管住土地和资金两个阀门”在很大程度上影响了市场上房屋的供应量；“90/70”政策也使一大批项目的供应向后推延了半年，甚至一年时间；而小于1.0的项目即别墅项目则遭遇停批等。这些政策立竿见影地影响了市场上房屋的供应量。 　　 　　减少二手房流通环节培养市场机制 　　在距2008年奥运会仅有一年多的时间，要让北京房地产市场健康发展，首先要对这个市场分门别类进行统计和分析，比如不同的品种、不同的价位、不同地理位置的市场情况等做详细分析，这样才好对症下药。 　　另外，建立和培养市场机制，才会很有效地化解风险。但在培养和建立市场机制的过程中，最重要的是要减少流通环节，即二手房环节的税费