青浦办公楼富绅国际营销探讨 70页.pptVIP

OA网络架空地台 开创蓝海产品－－产品品质 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 生态花园系统（地下中庭、屋顶花园） 促进气候循环、提供动植物栖息地 延长屋顶寿命、空间的被利用 降低灰尘及烟雾、降低噪音分贝 附加的保温层 高水份的保持能力 根除“水泥森林”热岛效应 内外皆风景，加强内部绿化覆盖， 真正实现生态办公，景观办公 项目外部景观环境较好 开创蓝海产品－－生态景观 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 打造每栋楼上的屋顶花园 开创蓝海产品－－生态景观 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 室内绿化，立体绿化 开创蓝海产品－－生态景观 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 在办公楼打高尔夫球 通过每层的空间或露台，创造个性化商务空间 开创蓝海产品－－尊贵商务氛围 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 由国际知名物业管理公司提供尊贵物业管理服务 开创蓝海产品－－尊贵商务氛围 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 为客户提供名车使用服务，彰显客户身份 开创蓝海产品－－身份标签 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 为客户提供高级游艇俱乐部的会籍或长江商学院的学籍，营造圈层 开创蓝海产品－－身份标签 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 开创蓝海产品－－身份标签 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 售楼处达到高档会所装修配置 开创蓝海产品－－身份标签 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 5维空间 4米空间，个性精装配置 时尚建筑立面 国际办公品质 国际物业服务 尊贵身边标签 生态景观办公 商务能量无穷 开创蓝海产品－－项目卖点提炼 身份 标签 尊贵商务氛围 生态景观 品质产品 办公空间 树立蓝海定位 打造个性化办公，开创青浦地区的蓝海产品 西上海 · 顶级 · 办公 · CLUB 会所级Office，先锋企业家的顶级交际圈 寻找我们的蓝海客户 WHO AM I ? 可售型写字楼客户分类 可营造 200－400平方米 可改善 无 可改善 可改善 较好 一般 本案 ★ ★ ★ 配套 一般出价较低，或银行、或国资转让 外资相对出价较高 需要较大升值空间 价格敏感度较高 价格敏感度较低 价格敏感度 ▲ ▲ ★ 商务氛围 500 M2以上 100 /M2以下 100 /M2—1000 /M2 面积 ▲ ▲ ★ 环境 ★ ▲ ★ 政策 ★ ▲ ★ ★ 资产类 ▲ ▲ ★ ★ 投资类 ★ ★ ★ ★ 自用类 物业 生态 类型 地段 ★重要 ▲一般或不重要 从产品面积上来看，本案更适合自用客 从价格敏感度来看，本案的总价更适合自用客 从产品塑造力上看，本案完善后，更适合自用客 寻找蓝海客户 自用类 60％ 投资类 30％ 资产类 10％ 可售型写字楼客户分类 我们的客户，主要是有办公需求的自用客 寻找蓝海客户 客户特征 主要在青浦或者周边地区拥有自己的产业的企业主 拥有良好的学历背景，或有海外工作生活经历 年龄在35－50岁之间 资产在3000万以上的企业家 寻找蓝海客户 引领办公时尚的上海企业“先锋” 外围客户 靶心客户 项目发展 导入 基础 全市型客户 青浦 客户 周边江苏 客户 吸引 拓展客户 目标客户地域模型 寻找蓝海客户 他们是谁： 他们的消费能力： 目标客户特点 寻找蓝海客户 * * 目前办公楼市场是否和住宅一样“涨声一片”？ 项目价格的预期能否得到市场认可？ 项目能否达到预期价格，实现价值最大化？ 项目自身特点 项目所面临的市场环境 发展商要求 全市办公楼市场特征 市场供求价格状况 塑造吉富绅品牌成为青浦新城开发企业中的领跑者 社会效益 为区域增值做贡献，成为未来青浦新城的标签/城市聚焦点 以快速资金回笼为中心，迅速完成销售任务并实现品牌形象的大跨越，成为区域办公类项目的标杆 开发商要求 上海市办公楼市场供求分析 由上表可知，办公楼09年即07年后，再次成交量略大于供应量，其余年份的供应量都大大高于成交量，“供过于求”之势十分明显。从成交量看，03年—07年每年都保持稳步上升，虽然08年成交量有所回落，但回落幅度远远低于商品住宅，由此可见，在08年经济不景气的大环境下，市场对于办公楼还是有一定量的刚性需求，09年办公凭借着整体市场的火爆，呈现明显的量价齐升。从成交均价看，办公楼的价格走势还是非常稳定的，每年都保持一定幅度的上涨，尤其是07年和08年，涨幅相对较大，09年全市均价更是直逼20000元/平方米大关。 （资料来源：房地产交易中心） 历年上