深圳百威广告商业之见解73p 精品.pptVIP

按经营档次划分 顶级 高档 中高档 中档 中低档 低档 按经营规模划分 超大型 大型 中型 小型 微型 商业组合 Business combination 商业区 商务区 住宅社区 商业地产的取舍 商业不是为开发商做，是为大众消费的 最好的不一定是最适合的，最适合的才是最好的 水到渠成，顺水推舟 商业地产的营销 商业的最大价值实现，依托于长期持有 营销方式 Marketing method 先租后售 租售结合 售后反租 整体出售 只租不售 营销 方式 形成一定的商业氛围 商户入住经营 进行发售 先租后售 承担的风险相对较大 .优点. 保持整体形象 确保整体风格和定位的前后统一 实现可持续性租金回报 .缺点. 不能即时回笼大量资金 先租后售 通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制 通过销售缓解资金压力 对优质物业进行经营继续获取长期收益 租售结合 一部分仅转让使用权给商户的经营模式 另一部分产权与使用权出售给投资者 租售结合 长期经营获得更多资金回报 快速回收大量资金缓解资金压力 销售部分与自营部分管理难以统一 易造成销售物业与租赁物业两极化 租售结合 .优点. .缺点. 租: 商家 出售 中小投资者 开发商 只有对业态经营的建议权 国家明令禁止 售后反租 .优点. 整体形象较好，便于后期管理 收回投资最为快捷 省去销售、招商和后期管理工作 .缺点. 寻找整体买家的现实可能性尚需验证 不利于获取最大利润 整体出售 .优点. 统一管理，保持商场的整体形象 可监控商场之行业及商户组合 可实现商场的可持续性租金回报 为开发商树立良好的业界形象 .缺点. 租金水平低，不利于开发商回笼资金 并没有化解商业项目的开发风险 只租不售 * 百威商业之见解 商业地产营销 开 篇 一、商业地产的特性（从营销角度） 商业 地产 商业地产 经营者 消费者 开发者 投资者 二、商业地产是地产的高级形式 商业 地产 地 产 三、商业地产的价值及影响因素 土地的稀缺性、不可再生性 人民生活水平提高对物质消费的需求 政治因素 经济因素 区位 交通 商业成熟度 人口密度 消费力及消费习惯 未来升值潜力 四、商业地产的运作 前期调研 可行性分析 市场定位 产品定位 营销策略 推广实施 商业管理 商业管理 五、营销在商业地产中的地位 前期调研及 可行性分析 市场定位 及产品定位 营销推广 商业地产 前提 基础 保证 关键 商业地产及商业分类 商业地产的分类 The classification of the business real estate 商业地产 独体商业 商业街 商业裙楼 集中商业 独体商业 建筑 （会所） 底商商业街 独体商业街 住宅底商 写字楼及 其他 物业底商 按建筑形态划分 独体商业 商业街 商业裙楼 世纪金源 外向吸引 依托城市快速干道或高速公路 单个商业楼 10万m2以上 购物中心 略 社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主 周边服务 依托社区道路 同上 5000 m2左右 社区商业 和平新城 社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主 周边服务为主，外向吸引为辅 依托城市辅路，周边社区较多，有停车位 独体商业楼或社区底商 2万m2 左右 社区级 商业中心 万科四季花城（深） 东海花园（深） 珠江帝景 华侨城 综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业 外向吸引与周边服务并举 依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位 1—2个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街 5万m2 左右 次区域级商业中心 公主坟 新世界 崇光百货 大型综合类商业，以百货、超市为主，辅以餐饮、娱乐 外向吸引为主，周边服务为辅 依托城市主要干道的交通枢纽，涵盖地下、地上交通换乘，充裕停车场地 2—3个独体商业楼组合 10万m2左右 区域级 商业中心 王府井 西单 大型综合类商业，以百货、专营店为主 外向吸引 依托城市中心主干道的交通枢纽，涵盖地上、地下交通换乘，充裕停车场地 多个独体商业楼组成的商业街 20万m2以上 城市级 商业中心 典型 物业 业态 形式 功能 区分 交通 条件 建筑 形式 总体 体量 商业 形式 按商业规模划分 商业的分类 Commercial classification 按经营场地划分 卖场 店铺 卖场 按经营类型划分 百货 超市 专业市场 餐饮 娱乐 生活配套 娱 乐 *