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前海车辆段上盖物业一期 ——项目分析及定位报告 谨呈:深圳市地铁集团有限公司 Part 1 Part 2 深圳各区域的写字楼客户来源中,均以本区域客户为主流,南山的写字楼客户群这一特征表现得更为明显。 南山区写字楼具有相对独立、相对封闭、行业属性极强的特点,因此主流客户一定是扎根于南山的企业。 航天国际中心项目 近况:未动工,前期规划处于调整阶段。 未来供应 规划指标 3万㎡ 商业面积 15万㎡ 建筑面积 10458㎡ 占地 14 容积率 65% <ρ≤80% 建筑覆盖率 90m< h<300m 建筑高度 规划路两侧零退线,其余各向≥6m 红线要求 12万㎡ 办公面积 南山商业文化中心项目 未来供应 总用地面积为25727.8平方米 由超高层塔楼和商务公寓楼两栋建筑组成,超高层塔楼62层,楼体300m,商务公寓楼35层。超高层塔楼6层至41层设计为高级办公区,其中,36层至41层设计为豪华办公区。在42层至62层,设计了20层的豪华酒店。 近况:目前为地基施工阶段,预计2011年入市 湾厦海境界 近况:未动工,商业体量大、类型全,为商业、酒店、公寓、办公的大型综合体 未来供应 住宅一期 住宅二期 商务公寓 写字楼 酒店式公寓 -- 33F 26F、28F 层数 公共配套设施5400 公寓40000 办公建筑85000 普通商业19000 住宅68370 282270 217770 64500 计入容积率建筑面积(M2) 351770 273770 78000 总建筑面积 47459 34566 12893 建设用地面积(M2) 合计 2 1 地块编号 鹏瑞后海项目 近况:项目集商务公寓、商业、办公为一体,总建筑面积高达20.6万平方米的巨型综合体。目前设计规划正在调整,有转型居住功能的意图。 未来供应 占地面积 北地块13657.83㎡ 南地块32426.67㎡ 科苑路 东滨路 建筑面积 北地块40017.44㎡ 其中: 商业13671.15㎡ 办公26346.29㎡ 南地块116982.56㎡ 其中: 商务公寓78500㎡ 商业25578.85㎡ 办公12903.71㎡ 未来2年内整个片区的写字楼供应量将达到87万平米,且未来均已高端超甲级综合体项目为主流产品。 小结: 从图表上总结来看,整个前海片区未来入世的项目基本都是超甲级综合体项目,因此,面对后海金融商务圈的直面竞争之外,项目的产品差异化路线就是避免激烈竞争的必然之路! 启示: 为了能够在未来市场竞争中立于不败之地,本项目在产品软硬件基本配置上应达到甲级标准,通过高品质满足日益提升的商务需求。 02 —B 市场需求分析 写字楼客户来源 滨海大厦客户来自区域 6% 10% 66% 8% 2% 4% 4% 罗湖 福田 南山 龙岗 香港 国内其他 宝安 南山区客户来自区域 中心区客户来自区域 11% 1% 40% 10% 10% 1% 7% 10% 10% 宝安 北京 中心区 广东其他 中心西区 龙岗 罗湖 南山 香港 中心西区客户来源区域 18% 13% 16% 15% 7% 5% 26% 竹子林 南山 中心区 华强北 国贸 关外 车公庙 写字楼客户分析 南山写字楼客户回顾 从产业类型看,以电子、实业、服务、装饰类客户租用写字楼比例较高 写字楼等级越高(海岸城西座)、越知名(天利中央广场),客户类型更为多样 电子、IT类公司主要集中在南山商业文化中心、科技园的写字楼内;实业类、装饰类公司基本集中在南油传统商务区,物流类企业集中在蛇口和南油的写字楼内 贸易/电子/IT/实业/物流类等公司是南山 写字楼的主力客户,以私营企业为主 南山写字楼客户分析 电子行业占据了南山写字楼市场约30%的市场份额,同时贸易类企业的比重也不容忽视 单位性质:以私营企业为主 私企占88%,其次是中外合资与外资企业各5% 企业性质 2% 88% 5% 5% 国企 私营 外资 中外合资 企业成立时间 2% 42% 38% 7% 11% 1-2年 3-4年 5-8年 9-10年 10年以上 企业注册资本 26% 35% 21% 9% 9% 100万以下 100-300万 300-500万 500-1000万 1000万以上 企业规模:中小规模企业居多 注册资本为100-300万之间的企业占35%,100万以下与300-500万的企业比例分别为26%和21%,500万以上的企业比例小 企业成熟度:度过创业期步入稳定发展阶段的成长型企业居多 成立3-4年的企业最多(42%),其次是5-8年的企业(38%) 南山企业进入了快速的成长期,但中小 企业比例仍然占绝大多数 南山写字楼客户分析 客户需求 面积分析 客户面积半数集中在100-200㎡之间,可见小户型客户为南山写字楼的主力

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