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老人仓项目产品规划建议方案 深圳众正房地产策划有限公司 2008.08.26 区域认知——大明宫遗址区域发展规划 区域认知——大明宫遗址区域发展对本项目的启示 区域认知——浐灞生态区域发展规划 区域认知——浐灞生态区发展对本项目的启示 区域认知——区域发展概况总述 项目周边配套尚不完备，居住环境有待改善。 周边存在大量的土地供应，对项目未来开发将形成强力竞争，并共同推进区域板块成熟。 位于浐灞新区西部，浐灞的规划前景为项目提供了环境基础。 位于大明宫遗址的东侧，大明宫复兴也给项目带来了一定的机会。 周边新区的市政道路等基础设施建设突飞猛进。 厂矿企业众多，临近长乐路商圈，潜在购房人群为项目提供了为数众多的客户资源。 区域市场环境——项目周边项目分布 第三部分——项目定位 项目定位——战略定位执行解构 第一步，利用外部优势：迅速启动市场，借势浐灞和大明宫复兴的利好消息； 第二步，局部品质提升：园林景观+物业服务+主题概念导入； 第三步，差异区隔市场：针对关注本项目的消费者作专门的市场精准切割和营销推广，目标客群锁定在注重产品质量又关心物业价格的人群。 项目定位——主题概念延伸 品质： 项目注重建筑的品质，精益求精，简约的外在品质的内涵。给业主塑造一种简约却充满艺术的生活环境，以此提升生活的品质。 自然： 小区内中心花园的内部环境和外界自然环境相呼相应，创造自然健康之家。 精心设计的人性化建筑，让建筑最大限度的适应人居，创造自身和谐自然的生态型建筑。 项目规划说明 本项目规划有4栋板点结合24层高层住宅，6栋18层点板结合的高层，4栋16层板式高层，共计14栋住宅，总建筑面积221840平方米，容积率3.0 小区主入口位于项目北侧，社区主景观广场位于项目中心区域，广场规划有儿童游乐设施，景观小品，亭台座椅，是小区业主进行文化交流活动的主要场所，小区采用中庭景观规划理念，充分发挥绿化景观的高使用率，本项目的绿化率可达到50%以上； 小区道路实行人车分流，地下停车场在小区外有专门的出入口，避免了在小区内部的穿行，降低了噪音，提高了小区业主的安全性并开辟了社区外围专用车道； 消费心理： 城东区物业的销售价格相对较低，性价比相对较高，同时也看好项目区位良好的自然环境，日渐便捷的交通，居住习惯，以及未来广阔的增值前景。特别是四大事件的敲定：政府北移、地铁开建、大明宫遗址复兴、浐灞生态区建设。 消费形态： 自住为主，投资正在兴起 自住：看好项目区域的价格优势和项目将来区域人居环境的良好发展 投资：看好项目区域良好的发展环境，这一点在浐灞半岛上表现的淋漓尽致。 项目定位——目标客群消费心理描述 ◎以上结论据统计机构数据及项目区域市场调查结果汇总。 家庭结构： ◎购买个体以家庭购买为主 ◎需求以两室、三室为主 年龄比例： ◎ 25—45岁：80% ◎ 其 它：20% 分布比例： ◎以项目周边5公里以内60% ◎西安城区其他范围30% ◎其它区域10% 需求比例： ◎购房自住：约75% ◎投资及其他：约25% 消费特征： ◎要求价格合适前提下的交通便利、户型适当、完善配套。 ◎注重性价比及区域发展前景。 项目定位——目标客群特征描述 项目定位——目标客户锁定 区域内为主 价格吸引过来的外部客户 以居住为主 区域发展吸引的投资客户 以关注价格为主 关注配套和区域发展潜力客户 以20~45（80%）为主 部分其它年龄段客户 主力客群 辅助客群 消费群体： 区内生意人/企事业单位人员／西安城东白领阶层/拆迁流入人口/周边原居民／外埠客户 项目定位——主题概念导入的心理基础 他们忙碌奔波于这座城市中繁杂的名利场—— 迷失在金钱的追逐中，案牍之累，应酬之烦，忘了春风秋水，月朗星稀。渴望从枷锁中解脱，回归自我，内观心镜，品味生活。 他们渴望一种简单的生活—— 一个远离喧嚣但又能享有都市便利的地方，一杯清茶，满案诗书，和着班德瑞的音乐…. 从纷杂的都市到花园里的家，可以让心境随着场景的跳跃得以快速切换，或是三两知己，几杯清酒，抑或是两人世界，一室花香… 于是—— 简单成为一种时尚，一种心境，简单的外在，其实是更加丰富的生活境界。 第四部分——项目规划 * Honest Real Estate 众正地产 第一部分——市场分析 2008 年1-6 月份西安市场住宅成交总量2822071 ㎡，月均成交量470345 ㎡，同比下降20.76%，自