第五章 土地地价相关管理 土地资源相关管理课件.pptVIP

LOGO LOGO 第五章 土地地价管理 一、地价的概念 土地价格是土地买卖过程中产生和存在的， 其实质是土地所有权或土地使用权的转移在经 济上的实现形式。 地价=地租／利息率 二、地价理论 （一）马克思主义的地价理论 1.土地具有特殊的使用价值 2.土地可分为土地物质和土地资本 把固定在土地中的劳动称为土地资本 纯粹的自然土地，即抛开的土地资本或土地 改良物价值的土地称为土地物质。 3.土地价格是地租的资本化 （1）土地价格是没有价值的价格 （2）土地价格背后隐藏着现实的生产关系 三、土地供求理论 D d E S S 四、地价的内涵和种类 （一）地价的内涵和种类 土地价格包括土地所有权价格和土地使用权 价格。 土地价格内涵包括（1）真正的地租即绝对 地租和级差地租。（2）土地投资的折旧 （3）土地投资的利息。 土地价格即为以上三部分之和的资本化。 （二）地价的特点 1.地价是关于土地权利利益的价格 2.地价不是土地价值的货币表现，不依生产成本定价 3.地价主要是由土地需求决定 4.地价呈上升趋势 5.土地价格大多是随个别交易而形成的，一般没有统一的市场价格 8.总地价、单位地价、楼面地价 总地价称土地总价格，是指某地块的全部价格。 单位地价是指每平方米土地面积的价格，它可 以反映地价水平的高低。 楼面地价又称建筑面积地价，是单位地价分摊到单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=土地总价格／建筑总面积 =单位地价／容积率 建筑系数（建筑密度）=建筑物占地面积／用 地面积 容积率=建筑物总面积／占地面积 （四）我国实际应用中的地价体系 1.基准地价 基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均 质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用 途的单位面积土地使用权平均价格。 基准地价的作用：（1）调控地价水平 （2）反映地产市场中的地价变动趋势，为投资决策提供依据 （3）国家征收土地税的依据 （4）进一步评估标定地价、出让底价等地价的基础 2 .标定地价 标定地价是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。 3.生地 生地指未形成建设用地条件的土地 4.熟地 熟地指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、 道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构建物 动拆迁的形成建设用地条件的土地。 5.毛地 毛地价格地上有待拆迁安置房屋的土地价格。 “三通一平”：通水、通电、通路、平整土地 “五通一平”：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地 “七通一平”：通水、通电、通路、通气、通讯、通邮、通暖气、平整土地 影响房地产的价格的因素有哪些，以及土地价格与房地产价格之间的关系。 讨论 LOGO