第二章 不动产估价的原则和 与程序 土地估价.pptVIP

第三节 不动产估价程序 （二）明确估价目的 房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价；估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。 第三节 不动产估价程序 各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格（抵押期限）减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。 第三节 不动产估价程序 （三）明确估价时点 不动产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗不动产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗不动产的价格都是指该不动产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由不动产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。 第三节 不动产估价程序 （四）明确评估前提 明确评估的前提条件，主要包括如下四种： 1．独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“不动产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该不动产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。? 第三节 不动产估价程序 2．部分估价。部分估价是指估价对象不动产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。由不动产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。 第三节 不动产估价程序 3．合并估价或分割估价。以不动产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即为合并估价；又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格”，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。 * 第二章 不动产估价的原则与程序 掌握不动产估价的概念、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、时点原则、公平原则的含义和内容，掌握不动产估价实际操作过程；熟悉不动产估价原则的含义、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地勘察估价对象、审核估价报告和估价资料归档。 本章内容 第一节??不动产估价概述 第二节??不动产估价的原则 第三节??不动产估价程序 第一节??不动产估价概述 一、不动产估价的概念 （一）定义 台湾林英彦教授认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值的各种资料，划定对象不动产的经济价值，并以货币额表示之”。 不动产估价(real estate appraisal，property valuation)是以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循不动产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行的估计、推测或判断的活动。 第一节??不动产估价概述 理解不动产估价首先必须掌握如下几点： 1.不动产估价专业人员(professional real estate appraiser，professional real estate valuator):是指经不动产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事不动产估价业务的专业人才。一名合格的不动产估价专业人员,应符合下列基本要求： （1）有扎实的不动产估价理论、方法及不动产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。 （2）有丰富的不动产估价实务经验。 （3）具有较高的市场调查、推理判断技能。 （4）有良好的职业道德修养。 第一节??不动产估价概述 2.估价目的(appraisal purpose) ：就