第二章 房地产金融基础相关知识 房地产金融与投资课件.pptVIP

2、相对独立性 (1)保证债务虽不能大于或者强于主债务，但其内容亦未必都与主债务完全相同。 (2)保证人可就自己的保证债务提供担保。 (3)保证合同的无效、撤销或解除，主债权债务关系并不因此受到影响。 (4)保证合同特有的抗辩权，只为保证人所独有，主债务人无此权利。 3、无偿性和单务性 在保证关系中，仅保证人对债权人负保证债务，债权人对保证人并不负对价给付义务。反担保是指第三人为债务人向债权人提供担保时，债务人应第三人的要求为第三人所提供的担保，旨在保障第三人追偿权的实现。 4、补充性 (1)保证债务并非主债务不履行时才发生的附条件债务。 (2)当债务人不履行债务时，债权人首先应向债务人请求履行。 （三）保证人 保证人，就是指按照保证合同，在保证关系中承担保证责任的人。 1．保证人的范围 保证人可分为： 自然人 法人 其他组织 (1)企业法人。它是以营利为目的的法人。企业法人作为保证人，以其所有的或经营管理的财产承担保证责任。其分支机构和职能部门不能充当保证人。 六、房地产债券的发行和管理 1、从时间角度看，包括短期房地产债券、中期房地产债券和长期房地产债券； 2、按利息支付方式分类，包括一般付息房地产债券、附息票房地产债券和贴现房地产债券。 七、房地产信托 实物信托 资金信托 资金债权信托 八、房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,REITs) 通过采取公司或商业信托的形式，吸收多个投资者的资金，从事房地产买卖、开发或管理等经营活动的投资机构。 九、项目融资（Project Financing) 项目融资是指融资方以项目拥有的资产作为贷款的安全保障，以项目本身的现金流和收益作为偿还贷款的资金来源，所进行的对某一具体项目的融资活动。 十、房地产保险 根据承保的保险标的和风险种类不同，可分为： 房屋财产保险、房屋利益保险、房屋责任保险、房地产信用保险、房屋综合保险、建筑工程保险 房地产金融业务种类 银行贷款 房地产信托 房地产基金 项目融资 房地产股票 房地产债券 住房储蓄 金融机构 房地产信贷资金来源 房地产企业债券、股票 金融机构 居民个人和房地产企业 房地产信贷资金来源 居民个人 房地产企业融资 一级金融市场 商业银行 储蓄贷款机构 互助储蓄银行 信贷互助会 人寿保险公司 投资公司 互助基金 REITs 二级金融市场 纽约股票和债券交易所 美国股票和债券交易所 地区性交易所 柜台交易市场 抵押贷款银行 抵押贷款次级市场 FNMA（联邦国民抵押贷款协会） GNMA（政府国民抵押贷款协会） FHLMC（联邦住宅抵押贷款公司） 其他机构 资金储蓄方 个人 企业 人寿保险公司 养老基金 资金投资方 政府 企业 个人 贷款 储蓄 证券、票据 美元 美元 证券 抵押贷款 美元 证券 美元 美元 证券 美国房地产金融体系 第四节 房地产金融基础知识 一、利率 利率是在一定时期内(一般为一年)所获得利息额和所资金额之比率，即利息额与本金之比。用公式表示为： i=I/P×100% 式中：i——利率； I——一定时期的利息； P——贷款本金。 (一)单利与复利 单利法只以本金计算利息，不考虑利息在投资情况下使用的利率，基本计算公式如下： I=P×i×n 式中，n为借贷时间的单位。 例2-1：某人在银行存入1000元的存款，存期2年，年利率为6%，如果按单利计算，则2年后的本利和是多少。 复利法计算利息是把定期结算的利息加入本金，逐期滚动计算。基本计算公式如下： F=P×(1+i)n 式中：F为本利和。 例2-1：某人在银行存入1000元的存款，存期2年，年利率为6%，如果按年计复利，则2年后的本利和是多少。 例2-2 年利率为12％，贷款额为10 000元，期限为一年，复利计息，分别以一年1次计息；一年4次按季利率计息；一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为： 一年1次计息 F＝10 000元X(1+12％) ＝11 200元 一年4次计息 F＝10 000元X(1+3％)4 ＝11 255．1元 一年12次计息 F＝10 000元X(1+1％)12