通州自由小镇项目配套及非配套商用物业定位报告—78页.pptVIP

* A路段 适度增加车辆出入口数量，单向控制车辆出入，提高停车便利性及车位周转速度 车位与人行道间不留垂直高差，使车位可双向出入，使人行道可起到辅助疏散车辆作用 车位与商铺间设计足够空间，避免步行商业人流受车辆出入影响 利用草坪砖将人行道边绿地改造为停车坪，以花草树木作为车位区隔 临河里 市政人行道 机动车通道 绿 地 停 车 坪 商业步行通道 商业建筑 6m 6m 5m * B路段 将人行道布置在商铺门前区域,用绿化和室外商业场地与机动车道区隔,形成半内街,使人流汇集,增加街区的人气 全部利用路边停车位停车，避免车辆出入影响休闲氛围 商 业 建 筑 人 行 通 道 情 趣 绿 化 室 外 场 地 4m 6m * 独立商业的停车位安排 根据各大型商家的访谈结果显示，大型集中商业对停车位一般有较高的要求。家电、家居建材类商家对停车位的基本要求为每万平方米200个车位。 同时，写字楼对停车位也有一定的要求，一般为每万平方米100个车位以上（北京市规委规定新建办公建筑每1000平方米建筑面积配置6.5辆机动车位 ）。 同时，大型餐饮也要求有充足的停车位。 因此建议在a综合楼和c独立商业楼前设置较大的停车广场，以满足各类商家的停车位需要。 * 建筑规划 商业规模与空间划分 道路与停车位设置 商业便利措施与氛围营造 * 商业识别便利性建议 远距:在进入项目个主要路口处设立大体量导示牌,展示商业主题并标示出各商家名称,引导人流。 中距:通过色彩和建筑形式设计,使各条特色街有明显区别，但又明显成一系列。 近距:步行道采用同一色彩的地砖铺装,并将行走区与停留区以不同色彩区分,配合同一系列的导示标牌、路标,引导人流前行。 临河里 餐饮街 酒吧街 休闲街 * 商业趋近便利性建议 梨园南街本项目段,增设过街天桥一座,减弱快速车流对行人的阻隔 临河里车站与临河里路口交界处增设人行过街设施,增强通达性 临河里路口林荫道增设统一形象的灯杆或建筑小品,引导行人进入 临河里 * 街铺商业氛围营造 使用用大面积落地玻璃窗及更具活力的外立面设计 通过外部灯光及绿化设计，增加商铺前区域与道路的区隔感 给每商铺设计较大面积的户外空间，由其自主充分利用，营造丰富个性空间 不建议设计外廊，通过各店铺阳伞营造活力和人期 商 业 建 筑 人 行 通 道 情 趣 绿 化 室 外 场 地 3m 7m * 项目分期建议 * 开发顺序 按照地块成熟的条件，从北向南开发。 A路段担负着提高项目整体形象的作用，因此最先开发。 C路段用于返还村民，必须先期开发。 综合楼根据招商情况确定开发时间。 D路段预留，根据地块南端道路修通情况确定开发时间。 小街之春 迎喜家园 * The End * 综合楼专项研究 * 通州产业现状分析 2003年通州GDP总量位于全市第11位，通州中心城经济总量占全区的三分之一； 多元化主体结构基本形成，但市场竞争活力不强，市场化，产业化、社会化不足； 服务市场体系基本形成，功能不断完善，但规模档次较低，亟待整合提高； 政策长期向工业倾斜，整体引导服务业发展的功能薄弱，区域服务功能分区尚不明确，辐射功能不强，并且存在发展的外部瓶颈。 * 通州的第三产业现状 写字楼市场随第三产业的发展而逐步繁荣，当第三产业发展到第三阶段时发生飞跃。 从第三产业的形态和结构上来看，目前通州的第三产业仅处于第一阶段。 第一阶段 第二阶段 第三阶段 以满足日常生活的传统商贸、服务业为主导 以餐饮、休闲娱乐、旅游、文化教育等为主导 以贸易、信息、咨询、法律、广告公关、金融保险等为主导 第三产业的发展阶段 北京 上海 广州 资料来源：文献检索 十亿人民币 50 100 150 200 250 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 办公面积需求与第三产业GDP关系 结论1：根据通州目前的产业状况和发展趋势，可以看出通州自身的第三产业很难支撑一定规模的办公市场。 通州第三产业GDP 通州GDP占北京GDP 的比重（%） （万元） % 1995 169924.8 38.9 3.14 1996 215274.7 45.0 2.96 1997 197787.5 49.1 2.23 1998 210339.6 47.2 2.22 1999 241732.8 48.3 2.30 2000 271152.0 47.4 2.30 2001 306642.0 45.7 2.36 2002 370436.0 41.1 2.88 2003 427600.0 40.9 / 千平米 * 北京市及CDB区域写字楼供求现状 CBD区域2006-2008入市写字楼 项目名称 面积（M2） 银泰中心 1500