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境外资本流入对我国房地产价格波及 　　摘要　近年来，人们对人民币升值的预期和房地产业的高额利润，吸引了越来越多的境外资本流八我国房地产市场，导致我国的房价一路攀升。本文通过分析境外资本的流入对我国房地产供给和需求的影响，来分析境外资本流入对我国房地产价格的影响，在此基础上提出相应对策，以积极应对外资流入对我国房地产价格的不利影响，从而促进我国房地产市场的健康发展。 　　关键词　境外资本；热钱；房地产；价格 　　 　　一、外资流入对我国房地产价格的影响 　　 　　近几年，外资对我国房地产业的投资发展迅速。从表1中可以得出，2007年、2008年和2009年房地产行业实际利用外资金额分别为170.9亿美元、185.9亿美元和168.0亿美元。虽然表1中从2006年开始合同项目数减少，但是2009年又有增加的趋势，由于合同有一定的滞后性，预计在2010年外资投资我国房地产的规模会有扩大的趋势。而从表2可以看出，港澳台和外商投资房地产业的企业数和从业人员个数逐年增加，说明外资对我国的房地产行业具有良好的市场预期，并且具有长期投资的打算，外商进一步投资我国房地产市场的趋势仍然会继续。 　　外资大量流入我国房地产市场给我国房地产市场带来相应的影响，尤其对我国房地产价格造成了扭曲。 　　(一)导致我国房地产供需失衡，住房房价上涨 　　表面上看，外资的流入使得我国房地产供应会进一步增加，而供给的增加会带来价格上的相应降低，也就是说外资投资房地产会降低房地产的价格，但实际上，我国住房价格在外来资本进入的环境下不降反升。分析其原因，归结于我国的房地产结构失衡。境外资本对我国房地产的投资大多数是高档物业，这使得我国国内的房地产市场供求出现了结构性失衡的弊端。境外资本为了追求高额同报、流动性和方便管理，在我国主要集中于投资高档住宅和豪华型地产项目，导致我国国内高档住宅和商业物业过多。而我国人口众多，最需要的是适合普通居民的满足居民居住需要的经济适用房，这一块相对高档物业来说利润率低、流动性差，国内外资本特别是境外资本对这一块的投入就很少。而境外资本对我国国内的资本投资起引导作用，这就导致了国内资本也追求高额回报而投资于高档物业，国内外资本的一起作用加剧了投资需求取代居民居住需求的趋势，使房地产的投资重点发生了扭曲，加剧了我国国内的房地产供求结构失衡的状况，造成普通住房供不应求，居民住房房价上涨。 　　(二)加剧我国房地产价格区域差距 　　由于我国的城市化差异，造成我国的一线城市发达程度远远超过二三线城市。而境外资木又热衷于投资高档物业，所以一线城市的经济发达程度吸引了大量的境外资本流入，而对二三线城市，特别是小城镇，外资的投入量少之又少。虽然由于金融危机的爆发和政策的偏向，外资有向二三线城市转移的迹象，但是外资对一线城市的房地产价格已经产生了不可磨灭的影响。一线城市的房价已经远远高于二三线城市，当上海的平均房价早已超过万元大关时，像南宁这样的二线城市的房价最高点都没能上万元。由此可看出，我国房地产价格的区域差异已经非常明显，甚至可以用极端来形容了。境外资本的投入不仅没有缩小我国城市之间的差距，反而使这种差距越来越大，严重影响了我国的城市化发展，不利于我国社会的和谐稳定。 　　(三)热钱的流入加剧了我国房地产价格泡沫 　　中国房地产市场由于大规模的热钱流入，导致我国的房价和土地价格上涨，扭曲了我国国内资产价格体系。从2005年7月至2008年5月，我国销售价格同比增长幅度远远超过6.4％的大中城市有70个，在2008年1月达到最高点11.3％，随后国家出台了收紧的宏观调控政策，使房屋销售价格有所回落，但是2008年5月，销售价格增长幅度仍然在9-2％的高位。热钱对我国国内一线城市高档物业的投资和炒作，不仅仅导致该地区的房地产价格上涨，也间接带动了全国的房地产价格。另一方面，由于热钱的这种行为，也带动了国内投机分子对房地产的炒作，使我国房地产价格不仅受到熟钱的推动作用，也受到了本国国内投机分子的炒作，像温州炒房团之类的小团体投机者，对房价的影响也不容忽视。热钱使我国房地产价格疯狂上涨、房地产泡沫推波助澜，这严重脱离了我国房地产市场所能承受的能力。 　　 　　二、积极应对外资流入对我国房地产价格的影响 　　 　　(一)对房地产业活动的外资流向进行严格的监控 　　要加强对房地产业外资的监控，必须从以下三个方面着手：第一，将境外资本购买我国房地产列在资本项目的管理之下，这样有利于控制外资流入房地产业的规模；第二，对外资流入和结汇加强管理，建立有效的监管协调机制，检查贸易项下进入我国的外汇是否与真实的贸易行为匹配，防止热钱通过贸易渠道，违法进入我国房地产市场；第三，为境外资本的进入和跨境资本流动建立正规渠道。 　　(二)中