(土地相关管理学)第七章 城市土地市场相关管理2.pptVIP

;土地价格;;;;广州市商业用地级别范围： 一级 北京路（中山五路～文明路） 广州市住宅用地级别范围 ： 一级 二沙岛、沙面岛 广州市工业用地级别范围： 一级 沙面岛，由以下线路围合而成的区域：人民南路—人民中路—人民北路—环市西路—环市中路—麓湖路—恒福路—太和岗路—先烈中路—先烈东路—水荫路—水荫四横路—广州大道北—禺东西路—广深铁路—华景西路—华南快速干线—珠江（含海心沙、二沙岛）。;市场比较法; VD=VB×A×B×D×E VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 E： 待估宗地个别因素指数修正;A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件;基本公式在具体运用中可表示为：;有一块面积为1 000平方米的长方形用地，地势平坦，北侧临 11 米宽公路，原为木结构二层楼店铺兼住宅。拟兴建办公楼而进行评估。运用市场比较法对该土地进行评估。评估基准日为 2001 年 3 月 20 日。 首先在附近地区及同一供需圈内的类似地区中收集选择买卖实例，参见表 。;;（1）关于情况修正：根据调查显示，交易情况基本一致，不必修正。 （2）关于日期修正：以附近地区商业用地买卖价格变动趋势等决定修正率如下： 2000.12 -2001.1 上涨2% ； 2001.1 -评估基准日上涨3% 。所以 A、B、C 的期日修正率分别为5% 、3% 、3% 。 （3）区域因素修正：A、B 区域条件基本类似不必修正；C 由于街道、环境等因素优于待估土地，修正+8% 。 （4）个别因素修正：由于街道、环境、地块形状等个别因素的差别，分别就各因素比较后综合得到：A 劣于待估土地，修正-10% ；B 略劣于待估土地，修正-5% ；C 优于待估土地，修正+4% 。 ;经过上述修正，列成下表： 情况修正 期日修正 区域因素修正 个别因素修正 A：2200×100/100×105/100×100/100×100/90=2566.67 B：2300×100/100×103/100×100/100×100/95=2493.68 C??2600×100/100×103/100×100/108×100/104=2348.26 取 A、B、C 三个地价的算术平均得：(A+B+C)/3=2481.54（元 /平方米） 该地价评估值 =2481.54×1000=248.15（万元）;（一）土地使用权协议出让实行最低限价制度（二）土地价格定期公布制度（三）政府按经济和城市建设的需要，提前收回已出让土地的土地使用权的补偿（四）政府对土地使用权转移有优先购买权（五）政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预（六）征收土地增值税（七）土地价格评估制度（八）土地登记和土地价格申报制度（九）土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度;四、土地价格的监测系统——地价指数;时间;采用定基价格指数进行交易日期修正：;采用环比价格指数进行交易日期修正： ;（三）地价指数计算的工作程序（四）城镇地价指数编制;样点地价是计算地价指数的重要资料，样点地价的准确性直接影响地价指数的精度。样点地价资料按照抽样调查的方式进行收集，收集原则是：①样点具有地价水平的代表性；②样点的位置具有稳定性，便于长期跟踪调查；③地价样点应具有分布均匀性，收集的样点应分布在各级土地区域；④样点具有替代性，如果某样点退出，可以选用同一供需圈内同类的新样点替代，并继续参加追踪调查。;3 平均地价的求取 平均地价计算步骤是，先计算各土地级别中的分类平均地价，再由各级别的分类平均地价计算城镇分类平均地价，最后通过城镇分类平均地价计算城镇的平均地价。各级别的分类平均地价计算公式为： _式中：pij——第i土地级别中的分类平均地价； Pij——第i土地级别中的分类样点地价；n——样点数；i——土地级别（i=1，……，n）；j——土地类型，分别为商业、工业、住宅用地类型。 ;城镇分类平均地价应用加权平均值计算公式： _式中：pj——城镇分类平均地价（商业、工业、住宅用地） pij——第i级土地的分类平均地价；qij——第i级土地的分类用地权重值；i——土地级别；j——土地类型。城镇平均地价也是加权平均值计算公式： _