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地价与房价循环上涨推动力分析 　　摘 要：就地价与房价的关系，根据“玉米法律悖论”，得出房价上涨带动地价的上涨，而且从房地产市场的不完全性出发，对房价的构成以及房价与地价的相关性进行了分析，得出地价与房价是相互促进而循环上涨的结论。在此基础上，就“招拍挂”对地价与房价循环上涨的推动作用做了深入的分析，指出 “招拍挂”通行“价高者得”准则不仅存在地价的自我膨胀机制，而且引起房地产供给结构的不合理，从而推动了地价与房价的循环上涨。 　　关键词：“招拍挂”;地价;房价;地价和房价的关系 　　中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2007）09-0044-02 　　 　　1 地价与房价关系的分析 　　 　　根据经济学的基本原理，房价由市场供求关系决定，与土地的价格没有直接的关系。而将“玉米法律悖论”运用于城市房地产市场，可以得出：房价高涨刺激了对土地的需求，由于土地的供给的弹性小而导致了地价的升高。可见，房价的上涨必然带动地价的上涨。但是，有关学者通过Granger分析得出：地价与房价的关系复杂且因地而异；从全国层面而言，作为房价与地价一般性代表的房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间互为因果。本文 从房价的构成上分析，认为地价的大幅上涨必然直接引起房价的上涨。 　　一般而言，我们可以用下面的公式简单表述房价的构成： 　　房价=土地成本+建安成本+财务成本+前期费用+配套费用+各种税费+经营费用+利润 　　为了简化分析，现以武汉市2003年第一季度～2007年第一季度各季度平均楼面地价与房屋平均销售单价，以及两者的差额的相关性为研究对象进行分析。其中，由于房地产项目存在较长的物业开发期。同一时点的地价与房价并不具有可比性。据相关统计，武汉市物业开发周期大致为1～2年。现假设土地开发物业周期为15个月，将前15个月土地每季度的平均楼面价格与现时房产每季度的销售单价进行相关性分析。如图1所示(单位元)，地价与房价呈现较强的相关性。房价随着地价的上升不断的高涨。 　　 　　目前，我国建筑行业建安成本比例较大，建筑材料价格上涨是房地产价格攀升的因素之一???但土地取得成本的增加与房地产价格攀升相关性更大。如表1，地价与房价的系数R＝0.79，统计检验的相伴概率为0.002，小于0.01。而房价与其它因素的相关性并不明显。说明不断上涨的地价确实直接的推动了房价的上涨。 　　因此，单纯地从经济学的理论笼统地说房价决定地价，或地价决定房价，都是片面的。全面和可观地分析，房价与地价是互动的关系，即地价推动房价，房价也拉动地价。 　　 　　2 “招拍挂”的推动作用分析 　　 　　我国实行“招拍挂”制度具有抑制盲目投资、防腐败等社会法制作用，并且可以维护程序上的正义和形式上的公平。但是，“招拍挂”通行“价高者得”准则不仅使地价存在自我膨胀机制，而且导致房地产供给结构的不合理，从而推动了地价与房价的循环上涨。 　　一般情况下，地价上涨的决定因素应该是土地需求的增大。而在实行“价高者得”准则后，地价存在自我的价格膨胀机制，使开发商对房价的预期成为地价上涨的决定因素。因为，在“招拍挂”中，竞价者竞价时是一个非合作、非零和、共享知识的博弈过程。在理性下，由于受到期望收益，各竞价者竞叫最高价为：Pi＝（1－Si）P。其中，Pi为竞价者愿意的成交价格，Si为风险估计，P为正常市场价格。实际上，由于土地稀缺程度的增加和周边环境的改善，土地通常会随时间推移出现增值现象，土地增值从风险角度看是负风险，即出现Si1，此时有PiP的情形，即土地拍卖成交价格水平高于土地正常市场价格水平的情况。竞价者加叫的价格水平和幅度也与投资风险前景密切相关。由于土地规划开发前景具有较大的模糊性和多元可行性，容易导致竞价者对该项土地投资的风险前景判断出现较大差异，使加叫的价格水平和幅度相对增大，从而可能不断地抬高土地拍卖价格。事实上，还要考虑“招拍挂”过程中不理性成分对地价的影响。因此，在“价高者得”的准则下，开发商对房价的预期就成为地价的主要决定因素，房价对地价有决定作用。 　　同时，地价上涨又促使开发商相信房价会进一步上涨，这是一个正反馈循环过程。在正常的市场机制条件下，运用经济学原理分析可知，房价是由供求关系决定的。地价上涨即使能促使开发商相信房价会上涨，但也不能成为房价上涨的决定因素。但是，当开发商有一种能够把地价的上涨直接转移给房价时，地价上涨就直接推动房价上涨，成为主要因素。 　　开发商所做出的交易决策是基于一个完全垄断的卖方市场。开发商凭借其实现垄断优势的能力控制商品房供给，以保证其垄断优势转移并实现它的经济价值。因此，在优胜劣汰的市场竞争机制下，只有那么实力强大的房地产开发企业才能够生存下来，因为它们有