2016年7月15日宿迁中豪·马陵路地块营销方案提报细化.doc

2011年7月15日宿迁中豪·马陵路地块营销方案提报细化 * 2011.7.15 .…… 可行性： 发展走向 竞争策略 .…… 筛选条件： 市场空间 对企业能力要求 对企业盈利性的促进作用 产品 定位 目标 客户 本体价值分析 基础分析 城市 属性 市场 属性 本体 属性 客户 机会 项目产品选型定位演绎 结合客户需求、开发目标、市场竞争三个维度入手 定位 策略 开发与启动期策略 逻辑框架 宏观经济发展分析 产业发展分析 未来规划发展分析 整体市场分析 产品市场表现 未来竞争分析 区域商业市场分析 区位条件分析 交通条件分析 资源价值分析 经济指标分析 做什么？ 开始。研究任务设定 稳定（产品的市场安全性） 现金流（快销速度再溢价力） 作品（宿迁老城区改造的扛鼎之作） 基于目标寻找本案定位的方向？ 站得稳产品？ 利润高的组合？ 跑的赢策略？ 核心任务 把脉——在调控周期下，如何理解开发目标？ 板块超级大盘（百万逾方） 三/四线城市的老区（封闭型市场） Q1 我们面对什么样的市场和竞争？ 城市宏观面得发展机会论证 宿迁住宅市场和商业市场机会分析 自身条件及面临的竞争问题 带着这些核心问题，进行本案的前期定位策划研究： 问题——前期定位，几个生意问题必须回答 Q2 我们的竞争策略是什么？我们卖给谁？我们做什么？是什么？ 我们的竞争策略 我们的目标客户 项目总体定位 问题——前期定位，几个生意问题必须回答 Q3 我们产品如何做？如何开发？如何启动？ 项目规划和产品系统性发展建议 项目开发策略 问题——前期定位，几个生意问题必须回答 目录 PART 3 物业发展篇 P85 PART 4 开发策略篇 P135 附件：商业市场分析 P104 PART 5 营销策略篇 P142 PART 6 财务分析篇 P187 城市宏观环境分析 区域房地产市场分析 项目本体分析 项目SWOT评估 PART 1 定位分析篇 P09 PART 2 定位策划篇 P62 1.1 城市宏观环境分析 1. 1 城市研究 》城市圈 2010年全市地区生产总值突破1000亿元，达到1015亿元，年均增长14.2%，高于全省平均增速0.9个百分点，在全省总量占比提高0.3个百分点人均GDP达3200美元 2010年江苏省主要城市GDP增幅 宿迁是苏北经济带工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之一。 以木材产业、酿酒产业、棉纺产业、玻璃产业为主导，经过产业转型，促进产业链向高附加值、高技术含量环节延伸，使之向高端化、规模化发展。 宿迁位于江苏省北部，属淮海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。未来随着宿迁的发展，将更好的推动苏北经济的复苏。 随着江苏省着力开发苏北地区的大热潮，宿迁将能更好地融入“苏北经济支柱”行列，经济发展将会更为迅猛。 宿迁 14.2% 1.1 城市研究 》人口发展 宿迁口年均增长1.18%，高于全国水平；目前处于快速城市化阶段，至2015年，城市化率将达到65%，城市住房需求加同步快速增长，拉动房地产市场快速发展。 城市化的趋势日益明显。全市常住人口406万人，保持增长了1.18%的增长率。人口城市化率达到了55%。 城市中心建成区面积达到130平方公里，城市人口达到了130万人，人口城市化率达到55%。 宿迁常住人口 406万 城市常住人口 130万 农村常住人口 270万 人口城市化率达到55% 现状 2015年 宿迁常住人口 425万 保持1.18%的年增长率 平均每年新增人口8440人 城市常住人口 139万 农村常住人口 286万 人口城市化率达到65% 全国平均年增长率1.07% 1.1 城市研究 》城市规划 宿迁市整体规划2010-2020 市域城镇空间规划：“亚铃式”新型城市 调整宿迁市区区划，使市区规划控制面积由目前的136平方公里调整扩大到1000平方公里 全市人口将达到615万人，总面积达到10126平方公里 宿迁市以宿城区和宿豫区为核心城区，各自相对独立，城市发展重心整体偏南，宿迁迎来高速发展时代。 宿城区是未来宿迁经济和城市化的核心引擎，宿城区正着力向主城区方向发展 位于宿城区市中心的马陵路段，将借势而上，迎来大发展 序号 产业园 能级 规划面积 成立时间 1 洋河产业园 省级经济开发区 10平方公里 2010年 2 双沟产业园 省级经济开发区 5平方公里 2010年 1.1 城市研究 》区域产业 》分布 》 酿酒业 一年前，市委市政府以洋河、双沟两大酒业为龙头，按照“全国领先、华东一流、特色鲜明、底蕴深厚”的目标，在洋河镇、双沟镇分别规划了1