龙岗南联项目可行性研究报告书7.12_.pdf

龙岗南联项目 可行性研究报告书 深圳中原物业顾问有限公司 策略中心—顾问估价部 二 00 六年六月十八日 龙岗南联项目可行性研究报告书 目 录 一、项目总论4 1.1 项目背景 4 1.2 可行性研究结论 5 二、项目投资环境和市场研究 11 2.1 市场宏观背景 11 2.2 深圳市房地产总体市场分析20 2.3 龙岗房地产市场现状及后市预测25 2.4 区域市场分析 29 三、项目开发背景及目标51 3.1 深圳市城市改造51 3.2 龙岗区旧城改造55 3.3 项目战略目标 59 四、项目分析及评价 60 4.1 地块解析60 4.2 项目 SWOT 分析 63 4.3 项目评价63 五、市场定位及项目评估64 5.1 项目定位64 5.2 方案评估意见 73 六、项目改造模式建议75 6.1 拆迁补偿模式建议75 6.2 安置方式建议 77 6.3 分期实施建议 77 七、项目开发建设进度安排79 7.1 有关工程计划说明79 7.2 施工横道图 80 八、投资估算与资金筹措81 2 龙岗南联项目可行性研究报告书 8.1 项目总投资估算81 8.2 资金筹措88 8.3 投资使用计划 89 九、销售及经营收入测定90 9.1 各类物业销售收入估算90 9.2 项目销售回款计划91 9.3 资金来源与运用分析 91 9.4 销售利润92 十、财务与敏感性分析93 10.1 赢利能力分析 93 10.2 项目不确定性分析93 10.3 社会效益和影响分析 94 十一、可行性研究结论与建议 95 11.1 拟建方案的结论意见 95 11.2 项目主要问题的解决办法和建议97 11.3 项目风险及防范建议 98 十二、附表100