万科降价市场连锁反应.docVIP

万科降价的市场连锁反应 　　尽管很多开发商不愿意承认占全国市场份额2.7％的万科其降价能致使行业逆转，但是却无不深深感受到了万科降价成为悬在头上的“达摩克利斯剑”。在资金链紧绷的时代，万科楼盘降价直接加剧的买家观望致使其周边诸多楼盘不得不惶惶跟进降价的步伐或在成交低迷中深度挣扎。 　　9月17日，残奥会落下帷幕，2008年的北京体育盛会宣告结束。褪去奥运光环的北京楼市走向何方?当京城楼盘蓄势待发金九银十之际，万科降价之风将席卷北京的传言让京城许多开发商的中秋节过得不踏实。 　　中秋节前后，万科接二连三在长三角区域的上海、杭州、南京、宁波等城市的降价行为不亚于给这些城市的楼市刮来一场风暴。相比较而言，北京楼市还算相对稳健。 　　然而在那篇思维方式很“万科”的“松山湖讲话”中，不仅明确公司未来16个月要坚决执行的是“勇于降价，敢于降价”，而且表明北京降价的时间为9月22日前后。 　　一时间，万科很快将在北京降价的传言在行业内风声四起。 　　 　　心理影响大于实际影响 　　 　　9月18日，万科总裁郁亮表示，以北京为主的市场“水很深”，去年北京地区在万科集团内销售仅为第七名。万科还要在当地练水性。而具体项目是否降价的决议他本人不会参与，交由一线公司处理。很快，万科的一线公司便将北京降价传言付诸行动。9月20日，北京万科中粮假日风景紫苑推出10套LOFT特价单位，折合每平方米最低1万元出头，而此前紫苑LOFT单位最高卖价曾达到18000元/平方米，目前除了10套特价单位外，此种户型均价为1.6万元/平方米。万科此次调整，被视为北京市场万科系项目价格松动的明显信号。 　　 　　9月16日，中秋节刚过，肖忻(化名)便紧急组织了公司高层会议，进一步商讨公司下半年的销售计划和销售策略。 　　肖忻是京东某住宅楼盘的营销副总，按照之前的营销计划，公司的销售策略是在金九银十期间采取付款方式上的优惠，但优惠幅度不会太大。 　　然而万科“松山湖会议纪要”的出现以及潘石屹洋洋洒洒两千多字预言万科要将降价的战火烧到京津唐地区，且以北京为主的言论，都迫使肖忻不得不重新思索???场行情。 　　降是不降，成为摆在张忻和京城不少开发商面前的难题。 　　潘石屹认为，在长江三角洲，万科的降价战役没有受到任何抵抗，而北京等地的开发商市场化程度比长江三角洲、珠江三角洲更低，对市场的反应更迟钝。因此如果万科在北京这些城市果断地采取降价措施，也一定会把这些城市的开发商打个措手不及，最终会胜利。 　　 　　对此，肖忻则分析认为，万科在京东的楼盘主要是万科金色城品和万科公园五号两个项目。而万科公园五号尽管会在10月份开盘，但是却以小户型为乇。万科金色城品预计11月份后才能开盘，因此，对自己的项目影响不会太大，不过还是会密切关注万科这两个项目的情况。 　　“我会继续观察一段时间，如果与我们项目定位和目标客群相同的楼盘也降价，将会给我们的销售带来很大压力。”9月20日肖忻听说万科降价后进一步表示了自己的看法。 　　实际上，早在今年2月底、3月初，万科中粮假日风景、万科四季花城等楼盘均采取了较大的优惠，分别达到了9.1折与9.4折。从万科中粮假日风景对周边楼盘的影响来看似乎并不大。1～8月，远洋山水、大成郡的成交情况均好于万科，并且大成郡今年1～8的成交价最大涨幅达到了12.8％。 　　对此，世华财讯房地产行业分析师从力在接受《楼市》记者采访时表示，万科降价对不同城市楼市的影响跟两方面因素相关，一是该城市房地产泡沫的程度，二是万科在此城市的市场占有率。 　　北京万科在售的主要是万科中粮假日风景、万科四季花城、金隅万科城三个楼盘，从这三个项目的地理位置来看，其采取降价措施不足以撼动京城尤其是城区热点板块的价格。 　　 　　就目前来看，万科降价带给京城开发商的心理影响大于实际影响。而万科下半年主推的万科金色城品和万科公园五号如何定价或将对京东楼市的影响很大，甚至会引起整个京城楼市的连锁反应。 　　“万科降价从其企业战略方面来看是可以理解的，但是对其他房企的影响蔓延还是比较严重的。”融科智地房地产开发有限公司执行总裁郑志刚在接受《楼市》记者采访时表示。 　　 　　短期打折促销仍盛行 　　 　　万科降价依然给京城诸多开发商带来了压力。并且在外受次贷危机波及、内受通胀等诸多因素夹击的此轮宏观调控下，北京楼市也面临着短期的调整。 　　“今年的‘金九银十’和往年大不一样。”北京万年花城房地产开发公司副总经理黄曦表示，往年的九十月份仅仅是一个销售旺季，而今年则意味着项目销售的最后冲刺，“乐观的结果是让2008年的销售数字稍微好看一些”。 　　 　　奥运会结束后，部分开发商希望2008年能抓住金九银十的最后一根稻草，因此，预计短期内京城楼市