“假按揭”法律评析.docVIP

“假按揭”的法律评析 　　一、假按揭的特征、利益及风险 　　 　　假按揭系开发商假借关系人名义与自己签订商品房买卖合同，虚构购房事实，同时以关系人名义向银行申请按揭贷款，套取银行信贷资金的行为。 　　实践中，假按揭现象在开发商中早已存在，只是在过去几年里，房地产价格一直处在上涨态势，开发商有充足时间为假按揭房源找到下家，因此假按揭往往不易暴露。在房地产市场水涨船高之时，假按揭成为开发商们有力的金融杠杆，只需极小的成本，就可以赢得项目开发，并从中赢取暴利。然而，一旦市场进入低谷，开发商就会面临巨大的还贷压力，也给银行带来风险。因此，必须从法律上理清假按揭各方的法律关系，分清各方责任，平衡多方利益，才能有效维护房地产交易市场秩序。 　　1.假按揭的特征 　　首先，以开发商为主导。开发商是实施假按揭的策划者，其为解决资金短缺问题，通过假按揭获得更多的资金。同时，开发商还利用虚假购房合同制造开发楼盘热销的假象，吸引更多购房人买房，借此提高房价，赚取收益。其次，购房人是开发商的关系人。购房人作为商品房买卖合同中的一方主体，往往与开发商之间存在某种关系。如本文假按揭案例，购房人是开发商的内部职工，其有可能基于与开发商之间的协议或受开发商胁迫而参与假按揭。在假按揭中，购房人并未实际获得房产，更未使用和偿还银行贷款，只是虚假的购房人。再次，贷款资料虚假。买房人向银行申请贷款时，需要证明自身的偿付能力，会向银行提交购房合同、首次付款凭证、抵押物证明、抵押物的评估、保险及登记等资料，这些资料往往都由开发商伪造。 　　2.假按揭中涉及的利益 　　假按揭中涉及的利益是多方面的，其最大受益者是开发商，通过向银行套取贷款而获得资金利益。而放贷对于银行来说，其利益在于收取利息。上述涉及的利益针对双方而言均是指积极的利益。此外，假按揭增多会造成房地产市场的虚假繁荣，破坏金融秩序，损害房地产交易市场稳定等公共利益。 　　3.假按揭中存在的风险 　　银行是假按揭中最大的风险承担者。存在的风险有：其一，抵押贷款合同履行的???险。抵押贷款合同中的借款人只是名义上的，其效力受到质疑，且借款人偿付能力差，无法履行还款义务。同时，开发商虽然实际收到贷款，但并未实际参与抵押贷款合同的签订，并非合同主体，如判决其承担还款责任于法无据。其二，银行的优先受偿权存在风险。如果法院在裁判该类案件时，认定借款合同无效，则银行对借款人所购房屋上的抵押权亦一并消灭，不再存在优先受偿权，只能通过侵权责任或缔约过失责任来追究开发商或借款人的责任，银行由抵押权人沦为一般债权人，对债权的实现极为不利。在假按揭这一特别的关系中，开发商的目的在于套取更多的资金，所以往往会存在商品房价值被开发商人为抬高的可能，不符合商品房的真实市场价值，即使抵押权不消灭，银行处置抵押物所得价款也不足以实现银行债权。其三，银行在人保上存在的风险。在抵押贷款合同中，开发商作为银行的连带保证人存在，但由于保证条款也从属于借款合同，如果认定借款合同无效，开发商的保证责任也同时消灭，银行存在无法收回贷款的风险。 　　对于开发商而言，假按揭中存在的风险与银行的风险相对。如果认定抵押有效，银行的抵押权成立，开发商一旦不能还款，就面临银行抵押权被实现的风险，同时其保证责任也不能免除。 　　对于“购房人”而言，“购房人”承担按时还款的义务，即使是假按揭，“购房人”实际上并无偿还贷款之实，但如认定借款合同有效，银行会多一位还款责任人，同时也为“购房人”增加了风险。 　　 　　二、假按揭案件的法律适用分析 　　 　　1.关于开发商与购房人签订的商品房买卖合同的效力判断 　　一种观点认为，商品房买卖合同无效，系因双方恶意串通，损害第三人利益所致。在假按揭中，开发商与“购房人”确实存在恶意串通的事实，但在是否损害第三人利益上，可能有认识上的差异。持此种理由的人认为，买卖合同本身侵害了第三人的利益，但严格分析法律关系发现，购房人与银行签订抵押贷款合同，向银行申请贷款成功，如不能按期还贷才造成银行的实际损失。“购房人”借款的目的并非是为了购买商品房，而是为了开发商套取资金利益。开发商对贷款不合用途的使用，可能造成资金损失，银行亦无法预见和控制，故存在收回贷款的风险。换言之，银行收回贷款的风险是因带有欺诈意思的借贷关系造成，而非银行并未直接介入的买卖合同关系造成。故以双方恶意串通，损害第三人利益为由，认定商品房买卖合同无效未必妥当。 　　另一种观点认为，假按揭案件损害社会公共利益导致无效。假按揭的不断增多可能造成房地产交易市场的虚假繁荣，导致房价攀升，破坏房地产交易市场稳定。据此认定假按揭中虚假的商品房买卖合同造成对社会公共利益的损害并无不妥。至于是否应同时否定抵押贷款合同的效力，需要在衡量不同利益后再认定。