长沙市银根紧缩、利率上浮应对口径.docx

要点：【问题一：为什么说将来房贷利率下调有限？】即使等到明年，房贷放松，房贷利率下调也有限。利率市场化逐渐深化，房贷效益微小，房贷利率优惠只会越来越少。政府支持小微企业发展，银行资金向小微企业贷款倾斜。【问题二：为什么说房价仍然呈上浮趋势？】未来市场仍以刚需群体为主，继续成为支撑房价上浮的主力。【问题三：为什么说当前房贷利率上调但入市成本相对并不高？】当前1.1倍基准利率成交与未来房价上涨后入市成本分析：【以及下列问题回答】现在房贷收紧，很难申请到贷款，买不了房。交了首付，贷款下不来怎么办，要一次性？交不了楼？房贷利率那么高，买房成本高，现在买房不划算。现在房贷利率那么高，等到房贷利率下调了再买。十八届三中全会将出台调控政策，先等等再说。现在楼价那么高，等价格降一点再买。【问题一：为什么说将来房贷利率下调有限？】即使等到明年，房贷放松，房贷利率下调也有限。利率市场化逐渐深化，房贷效益微小，房贷利率优惠只会越来越少。自金融机构贷款利率管制全面开放，银行业从相对垄断时代迈入完全竞争的时代，银行业暴利时代远去，银行必须为自身营利使出浑身解数之术。在利率放开初期，银行间对利率的管理较为“粗放”，采取简单的“高存款利率，低贷款利率”手段。随着银行间竞争的加剧、在利率管理上的成熟，银行在利率管理上将更加“精细化”，不是在仅仅在放贷上“一刀切”地下调利率、实行利率优惠，在放贷上更加青睐资金效益高的企业贷款和个人消费贷款。而房贷无论在回款速度还是在利润上，都无法与企业贷款等项目相比，从银行自身的资金使用效益来看，在贷款上更偏向贷款给回款速度快、利润高的企业贷款和个人消费贷款，收紧房贷虽然受市场上透支房贷额度等因素的影响，但亦不是一时之举，而是银行的趋利之势。政府支持小微企业发展，银行资金向小微企业贷款倾斜。继7月政府开放金融机构贷款利率管制，积极推进利率市场化后，8月政府再发文要求金融机构支持小微企业发展。政府为实现后续稳增长，出台一系列支持扶持小微企业发展的政策，除给小微企业税收减负后，更发文推动金融机构服务小微企业，促其将资金投入到小微企业贷款，确保小微企业贷款额的增速。与房贷相比，小微企业贷款无论在银行自身营利角度，还是在政策导向上，都成为银行业资金流向的“香饽饽”，国家设立的房贷利率优惠下限早已名存实亡。【问题二：为什么说房价仍然呈上浮趋势？】未来市场仍以刚需群体为主，继续成为支撑房价上浮的主力。为什么房地产屡遭政策调控，房价还是稳步上涨？究其原因，是由供需矛盾所主导。从总体商品住宅的成交量价走势来看，基本上长沙市场走出了调控谷底，商品住宅成交量呈稳定上涨趋势，价格方面历年住宅均价稳步上扬。买房的主体是刚需购房者，从商品住宅成交结构来看，60-120㎡的成交产品占到总成交量的6-7成，可以看出刚性需求在市场中占了绝对的主导地位。市场处于一种供不应求的状况下，政府通过抑制需求的手段调控楼市，却不能灭杀购房者的需求，充其量只能暂时增加购房者的购房成本，打击投机性购房者，延滞刚性需求入市的步伐，降低房价上涨的速度，却止不住其上涨的趋势。未来刚性需求仍是市场主导，支撑房价继续上涨。从每年全国结婚人口的走势可以看到，2002年以来全国结婚登记对数保持着一个快速上涨的趋势，最近几年达到一个稳定高位，购房刚需群体仍然稳定增长中。作为劳动密集型发展的城市，长沙人口一直在稳定增长当中，从2000年约583万常住人口，增长到2010年约704万人，整体的人口基数在不断地壮大。除考虑人口基数的增长外，我们更从购房群体的增长，这与长沙的户籍人口变化息息相关，一个是户籍人口的自然增长指标，另一个，则是外来人口的入户情况来考虑：其一，从户籍人口的出生率来看。当前，90年出生的人口在今年达到23周岁，90年之前出世的仍然是现下的购房主力，而长沙户籍人口的出生率从二千年开始才出现明显下滑，90年至2000年间长沙户籍人口的出生率都处于高位，根据统计长沙整体人口将在2025年达到高峰，也就是说未来十年仍有力支持长沙楼市刚性需求的增长；其二，从户籍人口的迁移来看，从2000年开始，长沙户籍人口的迁入人口就开始大幅增长，净迁移率开始每年均大于10%，而随着长沙产业经济的调整、转型升级，以及地铁等公共设施的不断完善，将更有力地吸引外来人口定居于此，亦成为楼市刚性需求的又一增长动力。【问题三：为什么说当前房贷利率上调但入市成本相对并不高？】当前1.1倍基准利率成交与未来房价上涨后入市成本分析：现下长沙的银行贷款利率一般在基准利率上上调10%，按此计算一套建筑面积100平方米，单价7500元/㎡的房子，按揭7成、30年。从今年年初至今，长沙众多楼盘房价都上涨了约600元/㎡，假设同一单位，明年年初房价上涨300元/㎡，从7500元/㎡上涨至7800元/㎡，同时，明年房贷放松，房