香榭丽洲报告 (NXPowerLite).pptVIP

香榭丽洲项目 研展企划报告 第一部分产 品 规 划 建 议 前 言 产品规划应遵循的五大原则： 原创性：尽量挖掘地块的潜在价值，有效消除地块目前不利条件对销售的影响，降低项目风险； 地域性：产品应贴合市场需求，反应目前宁波住宅的发展方向，保证快速销售； 纯粹性：如何以专业化来塑造本项目的独特个性，并在宁波的各个项目中脱颖而出？ 保证开发商的最大经济利益和资金回收； 在开发成功的同时，提升开发商的品牌价值。 从地块、市场环境和细分市场等各方面入手，来评判本案的产品方向 地块特性分析 从地块本身来分析可能采用的产品类型 项目概况 地块位置：宁横公路以西，潘火安置小区以南，规划福明路以东，中塘河以北 用地性质：居住用地，可兼容小型商业设施 地块面积：总用地面积118643平方米，其中A1用地74388平方米，A2用地44255平方米，容积率1.4，绿地率32%，建筑密度20-30%，建筑限高50米 地块现状：多数为民房，部分已拆除 项目环境 内部环境：地块周边及内部有河流流过，内部环境在目前推出的住宅地块中独树一帜。 交通环境：东临宁横公路，西面为规划中的福明路。目前交通已经较为便利，宁横公路上的公交路线较多，637（东兴社区-甬港新村），117（甲村车站-体育馆），111（横溪镇-宁舟新村），526（天马会展中心-曙光新村），368（汽车东站-鄞州中心区），354（下应镇-南站），规划中的福明路将该地块同江东区紧密相连。 休闲环境：档次不高，凭借潘火村的休闲配套。 项目环境 配套环境： 学校---德培幼儿园、德培小学、高教园区8所高校 购物---潘火农贸市场、上海申友超市、好都多超市、潘火镇沿街商铺 医疗---姚江卫生院、市传染病医院 金融---鄞州银行、工商银行、建设银行 居住环境：从目前的情况来看，虽然周边住宅小区较多，有东莺新村、新佳苑、怡家苑、东莺茶苑，西面的东城水岸，北面的潘火安置小区，但社区档次普遍不高；从整个鄞州区的发展状况来看，该区域有大量的住宅小区正在开发，如下应38万方的紫郡，地块东北面的雅戈尔潘火地块，三星奥克斯地块等，今后该区域的居住氛围将愈加浓厚 综合评述 从本案目前的配套及环境状况来看，明显还处于城乡结合部，虽然交通情况较好，地块内部环境也属优秀，但周边居住环境不理想，配套低档且不完善。因此本地块适合规划对于交通条件较为看重但对周边配套要求不高的产品类型。 从长远来看，本地块周边的居住环境将会比较浓厚，周边的配套也会随着城市的发展而改善。因此，此地块是住宅开发的理想区域。 从地块的自身情况及容积率等各方面控制指标来看，本案的住宅部分产品类型可能有如下三种： 下面针对这三种产品类型分别作具体分析 宁波多层住宅市场分析 宁波多层市场概况 多层曾经是最大众的产品类型，但随着宁波的地价和容积率的日益提高，目前已越来越难规划，因此在目前的市场上供应量并不是很大，呈逐年减少的趋势，且全部集中于郊区。 多层产品总结  多层是目前宁波市场最受欢迎的产品类型，市场接受度极高。在目前的宁波市场中，多层由于得房率高等方面的原因还是购房者的首选，但推出量却有限，整体供求状况一直处于供不应求的状态。 市区环线以内包括鄞州中心区多层产品的推出量已经不大。目前多层推出的集中区域在远郊。但销售情况一般。 除亲亲家园、青林湾、桂花园等少数几个楼盘外，多层社区的品质普遍不高，在规划、景观等各个方面都较为落伍。 就本地块的特性来看，规划多层产品自然是一个选择。对比紫郡的多层去化状况，本案规划多层产品的市场接受度是比较高的。按照目前的周边行情，多层的价格应在5800-6000元/平方米之间。 宁波别墅市场分析 宁波别墅市场概况 宁波别墅市场自上世纪90年代后期开始有零星起动，历年开发量较少，主要集中在1997、1998年，开发约为16万方左右，区域分布集中在海曙区和江北区，如国际经贸园区、莱茵堡别墅区、繁景花园、康桥经典等。当时由于房地产市场处于低谷，别墅项目销售情况不太理想，空置率达50%以上，多数项目直到前二年才去化完毕。 2000年开发量则更少，除荷兰村开发量的3万平米别墅外，其余像江南春晓，中山华庭等开发以多层为主，结合少量的别墅开发。 2002年也仅只有少量的别墅推出，东湖花园152套，格兰云天180套。随着宁波住宅市场的快速发展，别墅项目逐渐受到亲睐，去化情况良好。不仅新开项目销售情况良好，前几年累积的空置量也得到了去化。 而2004年、05年则以紫汀花园、钱隆山庄等纯别墅项目为代表。但由于价格或区位等情况影响，这些别墅的销售情况一般。相反，一些市区近郊的项目由于其总价