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马甲型城市综合体必受考验的价值批判 马甲型城市综合体必受考验的价值批判 由马甲型城市综合体（多功能建筑）谈什么是城市综合体真正的价值精神 卡拉扬国际花园管理集团总经理兼首席策划总监李海湖说：因为“城市综合体”的新鲜感和吸引力，中国内地房地产市场自2008年起，掀起了一股庞大的“城市综合体”开发热潮。作为卡拉扬国际花园管理集团管理的“高尚住宅公园、商业广场、生活中心、城市公园、城市广场”五大音乐主题地产业态之一，卡拉扬城市广场品牌承担着卡拉扬国际花园管理集团在“城市综合体”业态方面的探索和建设责任。 卡拉扬国际花园管理集团也深度接触和考察了众多具有合作愿望的城市和项目，但更多的开发商和开发项目仍然只是停留在对“城市综合体”的概念理解：以为只要提出个“城市综合体”的开发概念就能象过去开发步行街那样吸引市场。我们认为针对“城市综合体”价???精神的片面想法是惨白无力的。 李海湖介绍说：国际上三个大型的城市重建项目：纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六木本，每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。 在中国内地市场现在除了某些超级专业开发商以外，真正能够深度理解“城市综合体”价值精神并发挥于项目策划和商业规划的开发商和开发项目仍然只是凤毛麟角，在部分缺乏研究的房地产策划、建筑师或投资商的自我误导下，可能他们自己都不明确的是：绝大部分标榜为“城市综合体”的开发项目仍然仅仅只是一个多功能建筑而已。 这些所谓的“城市综合体”本质上仍然只是停留在一个多功能建筑规划设计的项目特征上，仍然没有得到真正解决的是：影响项目投资80%以上利润来源的裙楼底商的招商难题的问题。而这方面就是一个具有真正“城市综合体”的价值功能的商业地产项目所带来的解决优势。 在真正的专业化面前，某些所谓的穿上“城市综合体”马甲的多功能建筑项目必将受到市场考验。 “城市综合体”为大型城市改造项目和大型商业地产带来全新价值精神和经营价值观 自1980年代开始商品房开发以来，中国内地的商业地产市场在经历了传统的街铺、专业市场、购物中心、步行街业态以来。当前中国商业地产市场的发展已经进入了一个全新的规则时代。商业地产的开发与经营不再遵循传统的操作模式，不再仅仅是物业简单的买卖关系。 李海湖认为：在为城市物业提供全新的经营管理模式的基础之上，在提升物业价值上，在物业增值和保值能力上，在解决商业地产的物业均好性、顾客停留、顾客欲望，在解决招商和持续经营的难题方面。“城市综合体”的产生，为城市价值的提升和城市功能的完善注入了更大活力和影响力，为大型城市改造项目和大型商业地产经营项目带来了全新的价值精神和经营价值观。 “城市综合体”是满足城市综合经济需要的开放型建筑 所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个开放型、多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 “城市综合体”是城市价值增长的需求 首先，规模较大。一般的“城市综合体”的建筑面积都在30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色；其次，功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相互支持形成整体态势，如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。 李海湖说：从城市发展的阶段来看，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济价值的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，“城市综合体”便应运而生。 李海湖认为：从开发商角度研究看，开发“城市综合体”，一方面，可以快速聚集大量资产；另一方面，由于“城市综合体”中的住宅、公寓部分及写字间部分可以出售变现，为商业部分及酒店部分提供资金保障，使开发商可以通过开发“城市综合体”获得商场及酒店等长期投资收益，是获得大量不动产的新方式。 “城市综合体”对开发商和城市价值有着极高的要求 “城市综合体”虽然具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体”，它对开发商和城市有着极高的要求。 “城市综合体”开发城市必须具备足够的终端消费能力。 1．“城市综合体”项目对城市综合经济能力的要求。 “城市综合体”作为商场、酒店、写字间、公寓、住宅为一体的庞大建筑群，一般建筑规模都在数十万平方米。如北京万达商业广场建筑面积52万平方米，上海万达商业广场建筑面积34万平方米，大连裕景中心60余万平方米（当然还有更大的）。如此大规模建筑群要求所在城市经济要达到一定的水平。 李海湖说：“城市综合体”是城市发展的必然产物。城市的经济水平