论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题（修订版）的论文(范本).docVIP

论商品房住宅?小区停车位的?产权归属及相?关问题（修订?版）的论文 ?论商品房住宅?小区停车位的?产权归属及相?关问题（修订?版）的论文 ?近年来，商品?房住宅小区停?车位（场）的?产权归属颇具?争议，不断衍?生出各种问题?。房地产开发?商、物业管理?公司和商品房?住宅小区业主?之间就在有关?停车位的买卖?、租赁、使用?、收费纷争凸?现，各方利害?关系当事人各?执一端。学者?、专家、官员?对此类问题亦?众说纷纭，见?解不一，似是?而非，令人困?惑。 商品房?住宅小区停车?位的产权归属?是各种纷争和?矛盾的核心所?在。商品房住?宅小区停车位?产权归属不明?，将令房地产?开发商和置业?者的合法利益?处于不确定的?状态，严重地?损害了当事人?的合法权益，?妨碍着房地产?市场的健康地?发展，给社会?经济生活和公?共管理带来诸?多的难题。 ?商品房住宅小?区停车位的产?权，是指其房?地产权。房地?产权包含土地?使用权和建筑?物、附着物所?有权两方面的?财产权利。 ?长期以来，由?于我国物权立?法的缺位，社?会忽视对公民?私有财产的保?护，公民的私?有财产、共有?财产的确定和?权利边界经常?处于含糊不清?的尴尬状态。?商品房住宅小?区停车位的产?权归到底属于?谁？在现有的?法律条文中，?人们似乎无法?直接找到答案?，其产权归属?似乎仍处于混?沌状态。 对?于商品房住宅?小区停车位产?权归属的认识?，现行有以下?几种通说： ? 一是合同?确定论。住宅?小区停车位的?产权由房地产?开发商与买方?置业者在房地?产买卖合同中?约定，依合同?约定确定其产?权归属。 ? 二是推定归?属论。当房地?产开发商与买?方置业者在房?地产买卖合同?中对小区停车?位产权没有约?定或约定不明?时，推定小区?停车位的产权?属于买方置业?者共有，或由?房地产开发商?所有。..c?oM 三?是销售成本收?益归属论。当?房地产开发商?未将小区停车?位建设成本及?利润计入其计?划的房屋销售?收益时，小区?停车位的产权?属于房地产开?发商，反之，?其产权属于买?方置业者共有?。 四是?登记凭证确权?论。商品房住?宅小区停车位?的产权依买卖?合同约定，经?房地产登记机?关登记确权，?由房地产权证?持有者所有；?否则，其产权?处于不明状态?。本人认为，?上述的登记凭?证确权论相对?恰当，登记凭?证确权论中的?“商品房住宅?小区停车位的?产权，依买卖?合同约定，经?房地产权登记?机关登记确权?，由房地产权?证持者所有”?的认识是正确?的。但是，登?记凭证确权论?中“否则，其?产权处于不明?状态”的认识?有失偏颇，其?忽视了我国现?行房地产登记?制度的现实和?缺陷，以致认?识上出现以偏?概全的状况。? 以上所述的?四种不同认识?均不能全面、?恰当、准确地?解答有关商品?房住宅小区停?车位产权归属?的问题。 本?人试图在现行?法律制度框架?之下，分析和?研究有关房地?产权法律制度?的特征、商品?房住宅小区停?车位的存在形?式、商品房住?宅小区土地使?用权的取得与?房地产权的产?权登记等过程?，从所有权（?物权）法和债?权法两个角度?，分析土地使?用权与上盖建?筑物、附属物?之间的法律关?系，计入建筑?容积率的建筑?面积和不计入?建筑容积率的?建筑面积与土?地使用权之间?的法律关系，?运用逻辑推理?的方法，探讨?和研究商品房?住宅小区停车?位房地产权的?归属。 ? 一、?现行法律制度?框架下，房地?产法律制度的?形式、房地产?权的内涵和特?征。 ?1、房地产法?律制度的形式?。 在目前的?法律、行政法?规、地方性法?规、规章和规?范性文件中，?有关房地产行?业的法律规范?构成了现行的?房地产法律制?度。房地产的?法律制度涵盖?了土地使用权?、房屋所有权?、房地产开发?和转让、房地?产行业行政管?理五大方面的?内容，其各方?面的内容都有?可能涉及到房?地产权这个重?要问题。 ? 2、房地?产权法律制度?的具体内涵与?规范。 《中?华人民共和国?城市房地产管?理法》第三十?一条规定：房?地产转让、抵?押时，房屋的?所有权和该房?屋占用范围内?的土地使用权?同时转让、抵?押。第四十一?条规定：房地?产转让时，土?地使用权出让?合同载明的权?利、义务随之?转移。第四十?八条规定：房?地产抵押，应?当凭土地使用?权证书、房屋?所有权证书办?理。第五十九?条规定：国家?实行土地使用?权和房屋所有?权登记发证制?度。第六十条?规定：以出让?或者划拨方式?取得土地使用?权，应当向县?级以上地方人?民政府土地管?理部门申请登?记，经县级以?上地方人民政?府土地管理部?门核实，由同?级人民政府颁?发土地使用权?证书。在依法?取得的房地产?开发用地上建?成房屋的，应?当凭土地使