罗泾地块市场调研报告2011年4月.pptVIP

罗泾镇地块调研报告 上海达安房地产经纪有限公司 2011－04 报告目录 第一部分 地块概况 第二部分 区域投资环境分析 第三部分 地块评价及市场研判 第一部分 地块概况 地块概况｜地块区位情况 罗泾镇为上海最北端桥头堡，系长三角一体化中上海联系江苏苏北地区的纽带： 西与嘉定区相连； 北与江苏省接壤； 东邻长江黄金口岸； 南接上海一城九镇的金罗店。 罗泾镇距离外环线15公里，距离轨道交通7号线罗店站7公里，距人民广场30公里。贯穿罗泾镇的沪太公路及北蕴川路为连接上海与江苏的主要通道。 本地块位于宝山区西北部的罗泾镇工业园区内 宝山区 罗泾镇沪太路东侧地块：约44.35亩，容积率1.6，总建筑面积47331平方米，规划其中要求60%为住宅，40%为商业。这一地块被上海益源达实业有限公司于2011年3月24日，以1.1111亿元竞得，溢价率为52%，竞得楼板价为2348元/平方米 地块概况｜地块基本指标 2011/3/24 2348 250.41 11111 1.6 47331 29581.9 商住 东至上海松川精密电子有限公司、南至潮塘、西至沪太路 宝山 罗泾镇沪太路东侧地块 万/亩 万元 ㎡ ㎡ 成交 日期 楼板价 单价 总价 容积率 建筑面积 土地面积 用途 地址 区域 地块名 北面彩钢厂 西靠沪太路 东面至上海松川精密电子有限公司 南接潮塘，邻近金石路 地块概况｜地块位置 地块邻近沪太路，地处工业园区内，周边以厂房和农田为主 地块概况｜地块与城市关系 本地块 罗泾镇中心 本地块 罗店美兰湖 顾村公园 2.3公里 7.0公里 8.1公里 2.5公里 上大地区 人民广场 10公里 第二部分 区域投资环境分析 罗泾镇位于上海最北端，是上海最北的一个城镇，全镇镇域总面积约50平方公里，户籍人口28142人（其中农业人口12157人），来沪人员约29000多人。 近五年来宝山区发展强劲，在政府的规划中，未来罗泾新镇将是一个立足上海，面向周边城市的现代化、城乡一体化的新城镇，规划为以中高档居住为主体的、融行政办公、商业服务、文化教育、休闲娱乐为一体的多功能新市镇。罗泾新镇总面积6平方公里，规划导入人口5万人。 区域投资环境分析｜区域现状及发展 江苏省 太仓 罗泾镇 根据宝山区域总体规划，罗泾镇域分为四大板块： 北蕰川路以东 ——长江产业发展带 新川沙路以南、石太路以北 ——工业产业发展区域 新川沙路以北至A13公路以南地块 ——新镇发展区域 A13公路以北至江苏交界地块 ——现代农业发展区域 本地块属于工业产业发展区域 区域投资环境分析｜区域现状及发展 罗泾镇房地产业发展较慢。2008年以前，区域楼市建设主要是满足浦钢公司和宝山工业园区的动迁安置需求。已建成有宝通家园、宝平苑和宝虹家园、宝悦家园等，全部以动迁安置社区为主，总面积60万平方米，现大部分已达三年禁售期，现区域二手房市场主要为此类房源。商品房用地迄今进行过四次招拍卖，成交五块土地，具体信息如下： 2008年1月第一拍：2008年1月推出第一块商品住宅用地，位于罗泾新镇中部的该地块，占地268亩，与新的7.74公顷罗泾公园一路之隔，紧邻荻泾河，容积率为1.3，由中星集团以楼板价1022元获取，打造为28万方的“北郊壹号”海上御景苑项目。 2010年9月第二拍：罗泾推出第一块商业用地，位于罗宁路东侧B1-2,B1-3地块，占地81亩，容积率1.2－2.0，由上海东鼎投资集团以每亩170万，楼板价1274－2123元价格获取。该地块商业规划布点为以“江南风情”为主，融入现代设计元素的商业综合体。 2010年12月第三拍：罗泾成交两块住宅用地。其中一块位于潘泾路与宝钱公路交界处，容积率1.8，总建面15.8万平米，旭辉集团以楼板价2801元获取；另一块位于潘沪路近小川沙河，容积率1.3，总建面6.2万平米，由顾村房地产开发公司以楼板价4846元获取，溢价率达到了109.9%。 本报告所涉及的地块为2011年3月底罗泾第四拍。 区域投资环境分析｜区域土