经济师 - 房地产经济专业知识与实务（初级）讲义 1-25讲精选.doc

房地产经济专业知识与实务（初级） 第一讲房地产概论 2 第二讲房地产权利 4 第三讲房地产市场的参与者 6 第四讲土地所有制度 10 第二章我国土地基本制度 10 第五讲城镇国有土地使用制度改革 13 第六讲房屋所有制 17 第三章我国房屋基本制度 17 第七讲 20 第八讲 23 第九讲 26 第四章房地产开发 26 第十讲 30 第十一讲 35 第十二讲 40 第五章房地产经纪 40 第十三讲 45 第十四讲 52 第十五讲 58 第六章房地产估价 58 第十六讲 62 第十七讲 68 第十八讲 74 第十九讲 80 第七章物业管理 80 第二十讲 85 第二十一讲 90 第二十二讲 95 第八章房地产登记 95 第二十三讲 100 第二十四讲 105 第二十五讲 110 第一讲房地产概论 考试内容 （一）房地产 掌握房地产等相关概念，了解房地产的特性。掌握房地产的分类。 （二）房地产权利 掌握所有权和土地使用权，熟悉地役权、抵押权和租赁权，了解房地产权利的分类。 （三）房地产市场 熟悉房地产市场的含义、基本要素、特点和参与者，掌握房地产市场的分类，熟悉房地产市场竞争，了解房地产市场波动。 （四）房地产业 掌握房地产业的概念、性质、地位和作用，了解房地产与建筑业的区别和联系。掌握房地产行业的细分；房地产开发行业、经纪行业、估价行业、咨询行业、物业管理行业的特点和主要业务。第一节房地产 (一)房地产的概念 房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。通常也称为不动产。 房地产通常也称为不动产。一种财产是属于动产还是属于不动产，一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的。我国目前法律上对不动产明确定义的是: 不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。 (二)土地、建筑物和其他土地定着物的概念 1．土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 2．建筑物：建筑物是一种土地定着物，有广义和狭义两种含义。 广义：房屋、构筑物。 狭义：主要是指房屋，不包括构筑物。 3.其他土地定着物的概念 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，也称为其他土地附着物、附属物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。 (三)实物、权益、区位的概念 1．房地产实物：房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。 2．房地产权益：房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。 包括： 房地产的各种权利，例如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。 受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。 受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。 房地产的额外利益或收益，如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。 3．房地产区位的概念。区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成为了房地产的重要组成部分。房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面，特别是与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性。二、房地产的重要性 房地产是一种极为重要而量大面广的财产。其极为重要，是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。在一个国家的财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般占50％一70％人们拥有自己的房地产，有助于增加归属感和使社会趋向稳定，是所谓“有恒产者有恒心”三、房地产的性质房地产是一种很特殊的物品，有多种不同的性质。可以是一种稀缺而重要的资源，如耕地；是一种价值很大的财产或资产，如办公楼；属于生活资料，如住房；可以属于生产资料或生产要素， 如厂房；是一种生活必需品，如普通住宅；是一种奢侈品，如别墅；有的是一种福利品，如廉租住房；是一种商品和投资品，如商品住宅、写字楼等。投资于房地产兼有消费和投资双重功能。四、房地产的特性 1、不可移动2、独一无二 3、寿命长久4、供给有限 5、价值量大6、用途多样 7、相互影响8、易受限制 9、难以变现10、保值增值 五、房地产的分类 (一)按照房地产用途的分类 居住、非居住两大类。具体分10类： 1．居住房地产 2．商业房地产 3．办公房地产 4．旅馆房地产