钢铁物流基地总体营销思路.pptVIP

* 目 录 策划篇 1. 策源的观点 1.1 对项目的再度审视 1.2 重构产品价值体系 1.3 项目概念再整理 2. 策源的方法 2.1项目宣传推广的起点 2.2项目营销攻略辨析 2.3 概念设计到品牌策划 2.4 确立传播主题 推广篇 3. 推广的战略 3.1 本项目推广的要点 3.2 从客户分析到推广通路 4. 推广的执行 4.1 两大系列活动 4.2 阶段性推广方式 策源的观点 市场优势 商办物业作为房地产开发中的一股新兴力量，成为近年来上海房地产市场中的热点，各种类型的商办物业一旦面世，均受到市场的青睐。 经过多年的蛰伏，工业地产概念已经开始释放出它独特的魅力，丰厚的利润，长线的回报，稳定的收益都是它吸引投资者眼球的亮点所在。 主题优势 开发的主题概念鲜明，理念与模式较为先进，利用超大规模体量，使本项目在产品形态上能够进行丰富的组合，满足不同类型不同行业的需求，体现产品的多元化。 项目优势 对项目的再度审视 物流优势 作为上海的北部重镇，宝山已成为工业园区及总部基地投资建 设的理想地，凭借经济支柱宝钢和吴淞港，撑起了城市经济半 边天。 本项目位于宝山吴淞国际物流园区内，临近区政府所在地，周边宝钢及众多钢铁上下游企业公司纷纷进驻，本项目将可借助以上资源构成区位优势。 规模优势 项目总建筑面积32万平方米，体量规模足以形成基地概念，规模上的优势使本项目在硬件上有条件成为上海乃至整个华东地区最大的总部基地。 对项目的再度审视 政策优势 本项目是宝山区的重点工程，也是上海市大力发展现代服务业的重点工程项目，并已得到了上海市委、市府以及宝山区政府的高度重视. 对项目的再度审视 地段劣势 本项目处于宝山较好的区位，但整个商贸活动仍主要集中在牡丹江路一线上，与宝钢、物流相关联的公司大都聚集在此，对于这些企业、公司，如何吸引他们来本项目存在观念上的难度。 体量劣势 超大的建筑体量可能导致开发建设周期的被拉长，使推广、销售和招商等后续工作的难度也随之加大，一旦无法做到全面的协调统一，将影响整个项目的市场形象和经济效益。 项目劣势 对项目的再度审视 推广难度 项目产品面较为丰富，在宣传推广中必然会营造多个主题概念，以引导不同的客户群体。此举虽有利于局部营销，但对于多概念营销的市场接受度将是一个考验。 配套劣势 本项目外部商务环境较差，无法为商务活动提供相匹配的支持，目前，完全只能依靠项目内部自身规划设计的配套设施来弥补不足。 对项目的再度审视 行业变革 产生机会 为了适应市场发展的需要，行业内部之间通过整合、并购等手段，将职能部门的功能进一步细化，随之产生对办公场所产生新需求。 企业升级带来机会 企业为了满足做大作强的需要，尽快从低层次的服务圈加入到高端产业链中，而对办公地点和办公形象上的提出更高的要求。 辐射范围扩张机会 上海作为长三角地区的龙头城市，对周边城市乃至一些内陆地区所产生的影响力和吸引力正不断地被加强，结合宝钢对“精品钢基地”市场的重新定位，必将带动更多的上下游企业进驻本项目。 项目机会 对项目的再度审视 现有物业 的威胁 市区内众多钢材交易市场和物流集散中心，已经形成了固有的商贸体系，短时间内对本项目产生一定的资源分流。 潜在项目 的威胁 除了本项目外还有其他大型的商办类项目正在开发或有待开发，新建项目在设计规划和营销推广等方面均表现抢眼，都是本项目未来的主要竞争对手。 项目威胁 对项目的再度审视 产业 —— 构建钢铁交流平台 规模 — 产生聚集效应 核心卖点 （排他性） …………… 主力卖点 产品 —— 多功能办公复合体 附加卖点 项目卖点群再梳理 区位—— 钢铁行业传统聚集区 相关产业—— 现代物流业 现代服务业 政策—— 现市属重点工程，受政府 扶持，促进行业发展。 配套—— 现服务配套，商业配套，公寓配套 开发商—— 钢联集团 和复地集团强强联手 建筑规划—— “人— 建筑 — 环境” 三位一体，协调统一。 重构产品价值体系 （重要性） （加分性） 概念一：总部经济 衍生概念：企业总部、总部基地 概念原意：总部经济形态，利用特有资源优势吸引企业将总部 在在一定区域内进行集群布局，将生产制造基地布局在具有比 较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间 耦合，并对区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。 概念特征：通过“合”与“分”的最佳处理，形成资源利用最 大化，以及规模优势和集聚优势 对于本案的作用点：利用整合效应、品牌效应和独特的商务氛