090214鼎湖森邻09年推广计划.pptVIP

鼎湖森邻09年推广计划 09年元月 09年项目营销策略 鼎湖森邻09年销售货量统计表 [营销总控图] 制约项目销售的几大问题 一、321国道困扰 困扰：321国道横跨项目西边，噪音大、安全性低，为目前项目销售中最大的抗性之一。 破局：做好两手准备，一方面保持跟进建设部门，由开发部配合于五一前完成红绿灯设置问题。另一方面考虑从项目的规模扩充上去筹备对策。在说辞上，强化政府招商引资决心及公信力，并反映一个信息：我方亦有非常雄厚的实力支撑及起到一个互补的作用。 二、周边配套异常缺乏 困扰：项目处于鼎湖321国道以东新城板块，项目周边配套异常缺乏，商业、娱乐等基本的生活配套从现状来看得不到满足。 破局： 一、提前引进部分基础设施，如公众健身房（低成本运作），起表率之作用，加强大众对广物地产（鼎湖森邻）大力投身区域建设的信心。此举更能标新立异吸引周边客流； 二、商业方面，采取实际行动去进行招商洽谈，向客户反映进度； 三、市政配套建设上，积极跟进政府动态，作现场展示新版图（避免谈及未定论及遥远的话题）； 四、加大在团购方面的推广力度，启动圈层营销，以避免社区圈层过于杂乱，提高配套设施等的使用效能。 三、户型较大以致选择范围缩小 困扰：一期户型面积大，购买力一般的刚性买家及投资客户多有退缩。 破局： 一、从包装到推广提升大宅（豪宅）形象。惟有客户接受大宅（豪宅） ，自然会接受大宅（豪宅）从规范到心理感受对面积的刚性要求； 二、8月初，G栋小户型单位诚意登记，价格制定上与一期余货及7月初推出的大宅E栋拉开一定价差，促成余货快速销售（原则：一方面保证E栋的销售已有一段时间，另一方面G栋从诚意登记起至取得预售条件期间不宜亮出过多卖点，为期约一个月）。G栋34套于国庆盛大公开发售。G1G2栋大户型产品于11月初携高层江景样板房亮相。 上阶段经验总结 销售方面 一、销售现场做势引发连锁反应 销售现场，主管总控，向不同客户推荐相同特惠单位，客户相互影响；价格对比，同场销售同一特惠单位，销售人员相互影响；加快销售现场工作节奏、效率，以及销售人员走动稳健与频繁，均对客户成交有较大影响。 二、价格策略出奇制胜 价格稳中带升，强化客户对项目升值信心；缩减中间价格拉锯过程，价格根据诚意度及购买特点一步到位，明确而肯定；“价格对比”在上阶段有一定体现，下阶段将更重视其对成交的意义。其中分为与其他项目的对比，项目内部房源的横比与纵比。 三、“士气激励”行动显成效 发动销售人员经常到周边楼盘踩盘，了解客户情况之余，更能使得销售人员从心理暗示上提升对项目的信心；实践培训，从心理层面逐一破解项目销售抗性因素。 推广方面 一、口碑传播成主导 泛销售以及其他一些优惠举措，依靠项目的品质支撑，优质服务支持，朋友介绍成主要认知途径，并具备较高的认同度。 二、大手笔奠定大格局 前阶段我项目组织举办了诸如明星大型演出、鼎湖电视歌咏大赛、亲亲大自然一日游等活动，不仅为项目争取得大量的客流，其无形的影响力更是对项目形象的最大支持，大企业行为赢得了客户的普遍青睐。 三、“圈层营销”实现森邻价值 鼎湖森邻是文化社区、是文化人的社区，这点是在经历一段时间后自发形成的，我们的任务是根据这特点去把这趋势逐步加大。 四、线上线下双线齐发，同城外区共同发力 总 述 鉴于市场及客户分析，在09年市场严重供过于求的前提下，如何突破本地市场瓶颈，拉动外区需求，将成为本年度营销的主要核心内容。 分市场、分策略 配合物料 阶段性计划 鼎湖区发展现状及未来展望系列研讨会 广物车友房友联谊会暨奢侈品展 活动时间：09年5月 活动目的：展现广物大品牌的品质跟服务意识，利用共通之处调动车友房友资源，达成双赢 媒体配合：旅游公司、报广、网络、广播炒作 后续推广：车友客户跟进，新客户资源共享 活动内容：新车展示、试乘试驾，车模摄影，汽车知识咨询，现场抽奖等 优惠措施：五一期间所有到场客户，只要在销售中心登记，都获得参与 每日下午5点的抽奖活动，奖品包括加油券（约100元）、汽 车用品、购房现金券（2000元）、广物资源客户折扣 费用预算：约5万元 “我为鼎湖添色彩”少儿绘画大赛 鼎湖森邻农庄生活体验节 活动时间：7-8月（约8次，每周六日） 活动目的：本阶段处于旅游旺季，吸引鼎湖旅游资源(尤其是高端客户)到项目农庄，抛却都市烦嚣，体验田园生活。 活动形式：每周六日邀请客户及旧业主到项目农庄（西江）垂钓、采果、烧烤、砌窑（乡村田园烹饪方式） 媒体配合：单张宣传、短信发布 费用预算：提供帐篷、钓具、酒水、车油费、安保等，预算2500元/次，约2万元 二期尊尚产品盛大发售暨高雅酒会 活动时间：09年10月