2011年5月物业基础知识—法规部分.pptVIP

案例29、某房地产公司在与业主签订房屋买卖合同时约定，小区地下停车场的使用权属某房地产公司。小区业主大会成立后，选聘了新的物业服务企业为小区提供物业服务。某房地产公司以自己拥有地下车库的使用权，并已办理停车场经营许可证为由，自行聘请秩序维护员、清洁员，拒绝将地下车库移交给物业服务企业管理。 请问：某房地产公司的行为是否合法？请具体阐明法律依据。（12分） 首次业主大会 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时。 业主提出筹备业主大会书面申请。 第十条　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 《业主大会和业主委员会指导规则 》 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。 第三十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： 　　（一） 具有完全民事行为能力； 　　（二） 遵守国家有关法律、法规； 　　（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； 　　（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 　　（五） 具有一定的组织能力； 　　（六） 具备必要的工作时间。 --------《业主大会和业主委员会指导规则 》 物业服务合同 　　前期物业服务合同、物业服务合同、业主大会议事规则、管理规约 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。A3-2 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 合同的订立（形式要件、实质要件） 1、合同的形式：书面、口头和其他形式 　　物业服务合同必须采用书面形式 2、合同订立的方式：要约、承诺 “要约邀请”、“生效时间”、“不得撤销的要约”、“要约失效”、“承诺的期限” 3、缔约过失责任：“诚信原则”、“过错责任原则” 案例19、物业项目甲由建设单位乙于2007年年底建成竣工，项目为4座高层住宅，总建筑面积13万平方米。2007年年底，建设单位乙开始选聘物业服务企业。 问题1:以下关于乙公司选聘物业服务企业的说法，正确的是（ ）。 A、可以采用协议方式选聘物业服务企业 B、应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业 C、应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业，但如果投标人少于3个，则可以不通过政府房地产行政主管部门批准，直接采用协议方式选聘物业服务企业 D、应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业，但如果投标人少于3个，且经政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业 三、合同的效力 1、合同的生效　　合同成立、有效、生效 　　　附条件的合同、附期限的合同 合同生效的条件： 主体合格 内容合法 意思表示真实 不违反法律法规和社会公共利益（如形式要件） 合同的履行 1、全面履行（适当履行）原则 2、抗辩权的行使（对双务合同而言） 　　同时履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权（先履行抗辩权）：“证据” 3、保全措施 　　代位权（到期债权、非专属于债务人自身的债权）、 　　撤销权（到期债权） 合同权利义务的终止 1.债务已经按照约定履行 2.合同解除　　适用：合同有效，合同还未履行完毕 　　　　两种情况：协议解除(双方法律行为) 　　　　　　　　　法定解除(单方法律行为) 第八条　业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 六、承担违约责任的方式 （1）继续履行 （2）采取补救措施(修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任) （3）赔偿损失(补偿性，损失：直接损失、间接损失) （4）支付违约金(补偿性，约定违约金、法定违约金) （5）定金制裁(既约定违约金，又约定定金的处理办法) 4、违约责任的免除：法定免除、协议免除 　　不可抗力：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 案例4、某小区部分业主对开发商所聘请的幸福物业管理公司的服务不满认为该物业公司服务不到位,而且从第一位业主入住至今己有两年时间,但物管公司从未公布物管费情况。于是这些业主自发成立了业主委员会,要求物业公司公布物业服务费用的收支状况,同时,宣称他们要解聘该物管公司，向社会招聘新的物业管理公司。但幸福物业管理公司表示：第一，物管费