房地产开发企业财务与会计讲义.doc

房地产开发企业财务与会计讲义 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。 房地产开发企业既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。主要业务有： 1．土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用；自行组织建造房屋和其他设施作为商品作价出售；开展土地出租业务。 2．房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。 房屋的经营指房屋的销售与出租。 企业在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成作为商品作价出售或出租。 按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3．城市基础设施和公共配套设施的开发。 4．代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业经营特点主要有以下几点： 1．开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2．开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3．开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。 经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。 因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来； 因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来； 因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4．开发建设周期长，投资数额大。 开发产品经过规划设计、可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5．经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。财务与会计协同工作 房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，投资估算与成本费用估算应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 一般房地产开发项目的投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。 土地使用者支付土地出让金的估算可参照类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到。 2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。 征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。 (2)拆迁安置补偿费。 在城镇地区，因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 (1)项目规划、设计、可行性研究所需费用。 一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文、地质、勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。 “七通一平” 4．建安工程费。 直接用于建安工程建设的总成本费用。 主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。 在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5．基础设施费。 又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6．公共配套