房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略.docVIP

房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略 见方式中存在的问题。(一)预售开发产品常见问题及审计策略1.预售开发产品未取得房屋预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发企业在预售商品房时必须取得国土资源和房产管理局核发的《房地产预售许可证}}，拥有此证的商品房才能预售。房地产开发企业收取的预售楼款，必须是在取得预售许可证后收取，而且要签订房屋预售合同。2.违规收取;诚意金;等认购款。建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知}}(建住房[27006]166号)明确规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。根据必威体育精装版的规定，房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋。对取得预售许可证前、取得预售许可证十日后且未签订房屋预售合同的收款，要注意是否存在违规收取;诚意金;等认购款的情况3.虚假认购，哄抬房价。有的房地产开发企业为抬黄亚丽高房价，采取一些虚假手段营造房屋供不应求的认购场面。公司借款给内部员工参与认购就是一种常见的手段。4.少收或未收售房款，通过关联公司虚挂往来。有的房地产开发企业售楼款由关联公司代收，但所代收的售楼款却不划转，仅在往来中挂账反映。这种会计处理-、常见伺题可能存在未收取或未完全收取售楼款，虚假确认销售收房地产开发企业筹集资金的渠道通常有以下几种形入的问题。式:一是增资扩股;二是发行债券;三是利用经营性欠5.预收售楼款未按规定计缴税金。按税法规定，房款;四是预售开发产品;五是向银行贷款。由于我国对地产开发企业在预收售楼款项时就要计缴相关税金。在企业通过发行股票、发行债券这两种方式募集资金有严实际工作中，有的房地产开发企业收取预收款时不按规格的管理和要求，目前只有少数房地产开发企业能以这定申报缴税;有的房地产开发企业则仅就收取的售房款些方式融资。而利用经营性欠款主要有由承建商垫资、计缴相关税金，对预收的定金、车位款等则不及时申报利用关联企业资金等，其中由承建商垫资获得资金有限纳税;有的房地产开发企业为延迟纳税，则将收取的销且有政策限制。因此，在上述几种筹资形式中，预售开售款先在其他往来中挂账，尤其是混同在关联方的往来发产品、向银行贷款及利用关联企业资金是目前房地产款项中。开发企业筹措资金的常见方式。下面着重分析这几种常6.内部职工低价购房未作纳税调整。有的房地产开国AnJ··F?0?斗』中.草草.舍tt.2α施.11月号???0?0??????0?0????????0???0??????????????????????㊣?0?????0?????0??0????0?0???0?0????0???0?????????0?0????????????0?0?????????0???????????0???????????????????0???????????????????????????0?????0????0???????????????????????????0??????0?0?????????????0??????????????0?????0???????????????????0??????0?????????????0?????????????????????0???0????????????????0????????????????????????????0?????0????0????????0???????????????????????????????????????????????????????0????0?0??????????????0??????0??????????0????????????0???0?????????????0??0??????????0????????0?????????0?0??????????????????????????0????????????????????0??????????????????0?0?0???????????0??????0??????????????????????0???????????????????????0???0???0???????????????0?????????????0???????????????????0????0???0???0????0?????????????????????????????????0????????????????????????????????????????????????????0?????0???0?????????????????????????????????????0?0???????????????0????????