01第一篇 房地产投资概述.pptVIP

课程教学进度计划单 一、几个基本概念 土地 土地资源 土地资产（地产） 房屋 房地产 不动产 物业 房地产业 房地产管理 物业管理 土地管理 房地产投资 房地产市场 一、几个基本概念 1、 财产：任何有价值和被拥有的事物 2、 土地：陆地+内陆水域+滩涂/地上.地下 地球上可被作为财产拥有的任何部分， 具有资产和资源双重属性 3、土地资源：可以发生效用可以被使用的土地 4、土地资产（地产）：可以作为财产的土地产权 及其权益（产权束） 5、房产： 建造在土地之上的建筑物（房屋或构筑物）， 及定着于建筑物上的各项设施（水暖电卫等各种设备） 及其权益。 6、房地产：土地、建筑物、附属设备、附着物及设施、权益。 一、几个基本概念 7、不动产：土地及土地的定着物，同房地产概念一致 8、动产：除不动产以外的为所有者所拥有的各种产 9、物业：港澳地区对房地产的专门用语 10、房地产业：进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业 11、房地产管理：以房地产行业为对象实施的行政管理和服 12、物业管理：以具体物业为对象实施的经营管理和服务 房地产泡沫与过热 概念及区别 产生原因 土地的稀缺性 预期 投机 非理性 虚拟资本(土地、与银行资金的密切性） 信息不对称 产生结果 房地产拐点与周期 二、几个基本特性 房地产特性 房地产市场特性 房地产投资特性 1.房地产特性 （1）?????? 区位特性---位置固定性和不可移动性 （2）?????? 经济寿命可延续性 （3）?????? 耐久性 （4）?????? 开发使用外部性（正、负） （5）?????? 需要管理 （6）?????? 不一致性 （7）?????? 价格高昂性 （8） 房地产商品相关性 （9） 权益性 2.房地产市场特性 （1）权益交易市场 （2）区域性市场 （3）不均衡和垄断市场 （4）异质性市场 不完全市场 不均衡市场 信息的不完备 产品非均质性及其垄断性 市场进入的限制 一级市场的垄断性 产品建设的限制性 政府的市场管制 3.房地产投资特性 （1）回报高 租金收益、销售收益、避税收益、 增值收益、保值收益、 运用抵押贷款负债经营、非经济性收益 （2）易于获得金融机构支持 （3）抵消通货膨胀影响 （4）投资额大 （5）投资期长 （6）投资风险大 财务杠杆 盈利与亏损同时的放大作用 三、几个基本分类 1、土地分类： 按成熟度： 生地、毛地、熟地 按用途：土地分类 2、房地产分类： 按用途：居住、办公、商业、工业、特殊 按建成状态：在建工程、建成后物业 3、房地产市场分类： 4、房地产价格分类： 按生熟程度分类 生地：尚未进行基础设施开发的土地。 毛地：地上有待拆迁安置房屋的土地。 熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整，能在上进行房屋建设的土地。根据基础设施配套程度，可以分为“三通一平”熟地、“五通一平”熟地和“七通一平”熟地等。 在建工程：已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。 建成后物业：已经通过竣工验收，可以投入正常使用的房地产。 3房地产市场分类 (1)按地域范围 (2)按用途和等级 (3)按交易形式：租赁、转让、抵押等 (4)按时间顺序：一级、二级、三级 增量、存量 一手、二手 4、价格分类 成交价格：交易双方实际达成的价格。它是一个已经完成的事实。这种价格随着交易双方的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价的能力等不同而不同。 ? 市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 ? 理论价格：经济学假设的经济人行为和预期是理性的，或真实需求和真实供给相等条件下形成的价格，又称均衡价格、内在价值等。 4、价格分类 公开市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具排他性。通常需要评估的就是