吉安地块前期调研报告1208修改.pptVIP

吉安位于江西省中部，2 区10 县1 市，素有“江南望郡”、“金庐陵”的美称 六大工业支柱产业，六大农业主导产业 吉安市生产总值增长迅速 2008年开始房地产开发投资增长迅猛 2006——2009年商品房施工面积统计显示，吉安全市在开发面积较大。 销售情况统计反映出，商品房存量大。 历年销售价格反映出，2009年前，吉安的商品房价格增长平稳，09年后，价格开始疯涨 吉安市中心区（吉州区和青原区）房地产开发情况 2008-2012住房建设年度目标和住房用地供应年度计划 各板块特征对比 目前在售楼盘分析 城南典型在售楼盘分析——滨江·六合盛世 滨江·六合盛世现场展示——充分体现大盘气质 滨江·六合盛世现场展示——售楼处建材展示 滨江·六合盛世现场展示——社区园林展示 滨江·六合盛世代表户型 吉州大道典型代表楼盘分析——桃源盛景 吉州大道典型代表楼盘分析——桃源盛景园林展示 城北典型代表楼盘分析——汇鑫国际名城 河东典型代表楼盘分析——盛唐华都 其他在售楼盘 鹏华·国际华城 穗华·名郡 凯旋华府 江岸星城 同昇·国际花园 鹭洲府邸 城北区市场总结 城北片区消费群体分析 客户总结 城北地块主要消费群范围 项目目前状况分析 地块目前现状：大部分为工厂厂房 地块目前资源：绿化率高，树木繁茂 项目四至 1 2 3 4 5 9 7 8 11 10 12 15 16 18 17 19 24 22 21 23 20 城北分区 城南分区 河东分区 6 13 14 25 26 27 28 鹭洲府邸 江岸新城 国际华城 29 同昇国际花园 时代广场 31 30 城北片区未来楼市发展简析 1.城北片区作为市政府最早提出发展新城的片区，区域内楼盘多、开发量大； 2.随着市政府重点发展城南新区后，城北区域优势将进一步被弱化； 3.片区内未来新入市项目增多、老盘新推、项目后期房源推了等因素影响，未来市场供应量将非常之大； 4.区域内不乏高素质楼盘，本项目若无突出特别优势，将很难打开销售局面； 5.本区域供给总量大、潜在供应巨大，供过于求，竞争激烈，将长期处于买方市场；同时供给产品类型同质化严重； 6.供给产品同质化，绝大部分是（小）高层产品，户型区间集中在80-100平米的两房和110-130平米的三房。 高 中 低 中 中高 高 『价格』 中低 『品质档次』 鸿泰华庭 汇贤国际都会 康居帝景湾 桃源盛景 宜家公园 星港澳园 鹏华国际华城 山水雅苑 江岸星城 鹭洲府邸 鼎盛时代广场 城北区目前在售楼盘品质及价格对比 片区属性 城市老城新区，位于城市核心位置，也是吉安高端住宅聚集地，传统的富人区；交通便捷，生活、市政等各种配套设施都十分成熟和完善；居住氛围浓厚，人文历史沉淀较长，且为人们了解和熟悉，价格也较高。 区域环境 传统高端住宅区 配套成熟度 教育配套齐全、2大公园 区域特征 物业类型 多层、小高层、高层 价格行情 3500-5200元/平米 主力户型 多以三房为主，一般面积在90-120之间 主力客户群 客户多为城北市民及吉水进城客户，其中吉水客户至少占40%。 销售情况 销售速度普遍较快，平均每个盘每月可销70套左右，8-11月份为主销期，集中出货，目前大部分盘为尾盘阶段。 代表个案 鹭洲府邸、汇鑫国际名城、鹏华国际华城、穗华名郡、江岸星城、桃源盛景 结论 配套、购物等方面均具备一定的优势，客户群也最为广泛。户型由1房至5房均有，价格相差较大，区域内有大量的拆迁房。 深访-为了深入了解城北区域客户情况，我们深入访问了汇鑫国际名城的资深置业顾问刘小姐 一、吉安房地产市场整体处于较好的发展阶段 二、汇鑫国际名城情况 2010年7月开盘，推出200套，均价4100元/㎡。 2010年11月28日推出9号楼，推出400套，均价4500元/㎡。 小区共1000多套，目前已经销售500套。 2.客户组成情况：以吉水进城客户、城北客户为主、吉安县客户等，客户中，个体户及私企业主较多，至少占70%，客户来源主要为吉水县客户及其他县进城客户，占总客户的60%。 3.客户关注点：南北朝向、教育配套、小区园林 4. 客户看重户型特点： 三房： 100-140平米；两房： 80-90平米 楼层：5-14楼 5.客户排斥点：14楼以上及顶层户型 三、对高能项目的建议 1.注重社区园林的打造，主力户型建议在90平米左右2房及120平米左右三房。 2.建议设置部分小户型，满足客户投资需求。 我们还深入访问了井冈山大学生物学院的老师廖先生 事业单位职工王先生 知识分子和公务员买房比较看重周边生活环境和社区环境、绿化情况，比较喜欢郊区。 看好城北片区，因为城北为高端居住社区，周围有庐陵生态园，周边教育、商业配套齐全，生活便利，并能显示个人身份。 认为本地块为核心地段