房地产经营管理-1、2、3.pptVIP

（3）交通规划 ①交通规划的控制内容 确定道路等级系统（车行道、主干人行道、宅间步道、林间休闲步道） 确定道路的轴线、走向、坡度、宽度、材质铺装，以及车行道路与人 行道路的交叉分流。 确定住区道路与城市公交道路的接口。 确定车行道路与人行道路出入口，住区大门主设人行出入口，偏门主 设车行出入口。 确定车库设置的位置： 室外半地下停车场与绿化组合 室外地下车库与绿化组合 室外绿化带设棚架停车场 首层架空停车与绿化组合 地下室内停车库 （2）目标竞争物业分析 ①竞争对手判断及竞争实力分析 ②竞争物业的产品特色及竞争优劣势分析 ③竞争物业的营销策略及租售情况分析 （3）项目预期市场份额估算 ①项目平均市场份额 项目平均市场份额=?V÷N? 式中：? V----项目引力区内全部潜在客户总承购力? N----竞争项目个数 ②项目预期市场份额 项目预期市场份额?=V×（1±b）/?N? 式中：? N----项目引力片区内竞争项目个数? b----项目引力系数 第二节 项目前期策划 房地产策划：是指在根据房地产开发项目的具体目 标，以客观的市场研究为基础，综合运用各种策划技术， 按一定的程序对房地产项目开发的总体战略和策略进行创造性的统筹谋划和系统设计，对项目开发经营的全过程或 某一个阶段进行预先设想与部署。 一、项目经营战略策划 1、项目经营战略含义 是指企业为创造项目竞争优势而对某一具体项目的经营目标、经营方向、经营重点以及实施步骤所作出的全局性的统筹安排和部署。它属于企业业务层次的战略。 案例分析---项目开发战略  某开发商地处内地某偏远县城，该县以农业经济为主，县城常住人3万人，人均年收入3800元。在从事房地产开发以前，该开发商一直在当地开办乡镇企业，生产低档白酒，满足本县农村需求，经营效益较好。由于是该县纳税大户，受到县委县府的重点培育与支持，与书记县长具有十分密切的私交关系。九十年代末，随着城镇化进程的加快以及住房制度改革的全面深化，当地住房市场迅猛发展，县委县政府决定加快县城改造和发展。该开发商审时度势，决定在白酒行业竞争日趋激烈的情况下进行战略转向，利用与政府关系，在当地新开发区圈地500亩，计划再造一座容纳10000人的新县城，总建筑面积75万平方米， 分期开发。在缴纳了一期土地征用补偿费及出让金后便开始了房地产开发。由于此举大规模开发在当地前所未闻，项目产生了强劲的轰动效应，一期3万平方米开盘一个月全部卖完。通过盘点发现，当地住宅价格极低，仅为成本价，项目利润主要来源于商铺开发。于是二期开发时，该开发商作出了战略调整，加大了二期开发力度，且重点开发商铺，在10万平方米的开发计划中，商铺占40%，主推新城CBD概念。但由于该县人口较少，商业基础薄弱，加之项目地段较偏，总量过大，因此，二期开盘后，销售效果并不理想，除了初期卖出少量住宅及平街商铺外，大部分产品严重积压，尤其是地下负一层及地上二三层的商铺基本无人问津。 请分析:? (1)该项目经营战略选择是否正确？? (2)目前该开发商应如何调整项目开发战略?? 2、项目战略策划的流程 3、项目战略策划内容 （1）分析项目条件 项目内部条件：资源、管理 项目外部条件：市场、政策 （2）确立项目战略目标 资本效益目标 企业品牌目标 市场竞争目标 社会关系目标 行业地位目标 管理团队目标? “积累一定资金、塑造一个品牌、建立一批关系、巩固一方市场、培养一支团队、完善一套制度”? （3）选择项目战略组合 （4）编制项目战略方案 经营期限:长期\短期 市场方向:集中\多元 产品深度:精致\粗放 开发时序:分期\整体 营销思路:环境先行(住宅)\招商先行(商业) 资本运营:自筹\负债\引资 （5）评估项目战略方案 长远性：是否考虑企业长远的发展与规划 一致性：是否与企业总体战略保持一致 效益性：是否考虑项目投资的最优化效益 现实性：是否与项目现实条件及企业资源相适应 应变性：是否考虑各种因素变化带来的动态应变 持续性：是否考虑企业的可持续经营与发展 二、项目产品策划 产品策划实质上就是建筑产品研发。 是指在深入市场调查与项目准确定位的基础上，根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束，在同时满足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下，对项目的核心功效、规划布局及建筑设计进行概念性构思。 1、房地产产品形式? (1)核心产品 核心产品反映的是产品为客户带来的基本利益和效用； 客户购房追求的不是产品实体本身，而是能满足其某些需要的效用和功能； 房地产产品的