100504-西安金泰-南门文化中心项目-定位报告.pptVIP

综合性书城、小剧场、影院、本土特色文化具备较好的发展基础 重点案例研究成果： 书城模式由单一图书销售转变为综合性购书、零售、休闲、娱乐中心具备一定借鉴性 演出市场中将市民文化与高雅文化融合的艺术形式更广为被市场接受 传统的剧院以开始逐步走向民间，小剧场模式形式更灵活，内容更受市民喜爱 电影是受众广、市场价值实现度较高的产业形势，具备发展和提升的基础 陕西省本土特色、民间艺术具备较大发展空间 商业模式的升级及差异化经营是核心突破点 商圈由单核向多核并存局面发展，在2大商圈突围是项目成功的关键 本案处高端与时尚区位边缘和进行纵向整合，向多元、特色转变 西安商业滞后，项目须在模式上跳跃式升级 品牌缺失严重，个性化的一二线品牌缺失可作重点突破 体验性、娱乐性、新潮及趣味性的购物场所是市场空白点应作为重点发展方向。 酒店式公寓结构单一，但溢价能力较强 区域市场市场基础良好，依据规划项目有机会发展成新型、特色商业中心 文化产业主题定位 5大核心业态之—— 个性化图书交流 现代复合型图书中心可借鉴案1——台湾诚品书店 现代复合型图书中心可借鉴案1——台湾诚品书店 现代复合型图书中心可借鉴案2——深圳中心书城 作为深圳读书月的日常化探索，“深圳晚八点”活动在深圳市宣传文化基金的资助下于2008年11月在深圳书城中心城与第九届深圳读书月同时启动。并作为书城长期开展的主题项目延续下来。 “深圳晚八点”围绕“阅读与生活”延展，以市民喜闻乐见的形式呈现和演绎，每周一至周六分别推出不同的栏目，至今已有7个固定栏目——职场那点事、阶梯剧场、深圳读书会、英语角、音乐时空、书广场、生活教室。 综合性演艺中心可借鉴案——繁星戏剧村 综合性演艺中心可借鉴案——繁星戏剧村 可借鉴案例研究——天津一村一品 天津一村一品旗舰店，该店由蓟县绿色食品开发总公司投资100多万元，设在地处天津市河西区解放南路繁华地段，营业面积160多平方米，主要经营天津市各区县优质农副产品、蓟县的绿色及有机食品以及全国知名的绿色及有机食品精品。目前，经营品种已达200多个。 可借鉴案例——日本冲绳县综合特产店 日本冲绳综合特产店位于东京银座中央区，实业之日本社银座大楼地下1层至1层。店铺除了销售各种冲绳食品、小吃、零食和美容品、冲绳硫球的名酒外，还提供各种旅游纪念品店、文艺书籍及音像制品 。冲绳综合特产店将冲绳的各种民间艺术、文化、特产极致、全面、生动的展现给市场，同时也最大的实现了这些产品的价值。 艺术创作交流、展览中心——艺术专家公寓 艺术创作交流、展览中心——专家画廊、艺术长廊 艺术创作交流、展览中心——创意集市 商业优化建议概述 商业优化原则： 零售商业物业是零售商业的实物载体，是零售商业最主要的产业参与者，即投资者、经营者、零售商家以及消费者发生交易并实现各自价值诉求的实物载体，因此零售商业物业设计应充分考虑以上四方的不同需求； 此次物业设计优化内容是在物业已完成建设的基础上，分别从投资者、经营者、零售商家和消费者的不 同角度出发，对现有项目的改造成本、经营管理难度、不同商业业态物业需求及消费舒适度进行评估，并提出合理化的建议； 我们将主要从零售商家和消费者的角度对项目的人流动 、功 规 、业态组合进行评估，力求使本项目的商业价值尽可 地得到发挥。 项目出入口优化建议 其中1为地铁人流进出口 2为项目主入口 3文化主题商业主出入口 4为地下负一层商业出入口 现有方案问题： 南关正街最重要的人流出入口 但临街面短、昭示性不好 没有独立的货流通道及卸货平台 优化建议： 在一层设置下沉式广场，利用双首层、双地面的方法增加项目的临街面，并能使地铁人流与地面人流能无障碍的达到卖场内部 在5所示区域设立独立的货梯以供餐饮及其他区域货物及垃圾搬运，并在负一层设置不少于150平米的卸货区域 入口处设置前庭将原手扶梯调至分布中庭两边，由南北向调整至东西向，以便人流引导和中庭的合理利用将原观景电梯位置做调整至项目北侧边缘地带，便于整体动线布局及3-5楼影院、餐饮等独立出入口及营业时间要求。通道、中庭、电梯要求主通道，可参考图中黑色所示通道，宽度在6m，不易复杂，连接出入口、中庭及大面积店铺。次通道：根据铺位面积分割，适当加入辅助通道，宽度3.6-4.2m,不宜与过于笔直，可以曲径增加购物趣味性。中庭：入口处设置小型景观前庭，做形象展示及人流缓冲，中庭作为活动中心，不易设置过大的设施。电梯：手扶电梯上下各一部，货梯2部、观景梯2部 受条件限制，二期规划布局要实现项目的价值突破，必须从产品形象进行突破 二期地块指标 规划用地：10000平方米 总建筑面积：61050平方米 居住面积:37344平方米 商业面积：1138平方米 容积率：3.5 建筑密度：25.2 建筑