2008年济南银座中心振兴街项目营销报告.pptVIP

创作概念稿方案二 创作概念稿方案三 创作概念稿方案四 创作概念稿方案五 创作概念稿方案六 创作概念稿方案八 创作概念稿方案七 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 VI及延展 根据项目的体量以及施工进度，参考市场销售规律，建议项目同期进行整体开发，配合分期销售。 同期开发、分期销售理由： 项目可销售面积体量较小，在资金压力不太大的情况下，同期开发可对市场形成强大冲击力，有利于开发商品牌传播及项目形象传播。如若分期开发效果则不十分理想。 分期销售则是为了考虑有效把握推盘时间及价格控制策略，在有效提高项目在济南房地产市场的影响力的同时，随着市场价格的涨幅，项目中精品房源的推出，能够全面实现项目收益最大化。 建议项目分三期进行销售： 销售一期: SOHO公寓（沿纬十二路）一栋、高层精装公寓二栋； 项目二期: SOHO公寓（沿经十路）一栋、精装公寓二栋； 项目三期: 写字楼两栋， 项目具体分期销售建议 项目具体分期说明： 项目一期销售的SOHO公寓和精装公寓，在整个产品构成上属于综合品质较低的楼座，作为项目的一期销售，可以有效试水，为项目后期策略调整提供市场第一手资料。 项目二期销售物业，能够在前期商场开业，前期产品顺利销售的利好下，顺利提升物业价值，从而保证收益。 从产品形态的天然区隔来看，写字楼的投资性较强，使用功能为商务办公，最后销售在时间上更接近使用，未期销售能够更多的吸纳看好本项目的高端消费者。 从项目体量来看，该划分能够做到销售资源的合理分配。 本着顺利实现销售，配合销售时期划分，并最大程度的节约推广费用的原则，将整盘分为三期销售，11个推广期间： 推广阶段 时间跨度 关键节点 筹备期 2009年4月前 整体项目形象引导与认筹期 2009年4月——9月 春季房展会 一期开盘期 2009年9月 开盘 一期强销期 2009年10月——12月 秋季房展会 一期尾房与二期认筹期 2010年1月——4月 春节，春季房产会 二期开盘强销期 2010年5月——7月 旺季 二期持续期 2010年7月——10月 国庆 二期尾房与三期认筹期 2010年10月—2011年2月 写字楼推出 三期开盘强销期 2011年3月——5月 写字楼开盘 三期持续期 2011年5月7月 三期尾盘期 2011年7月9月 全盘尾盘 住宅市场分析 \ 写字楼市场分析 \ 公寓市场分析 市场篇 地块分析 \ SWOT分析 \ 项目整体定位 \ 写字楼部分 \ 住宅部分 \ 公寓部分 定位篇 项目总体建议 \ 住宅产品建议 \ 写字楼产品建议 \ 商务公寓产品建议 产品篇 入市时机建议 \ 开发时序与分期销售建议 \ 整体销售节奏安排 营销篇 推广篇 形象篇 推广策略 \ 媒体整合 \ 推广费用预算 形象推广策略 \案名拟定及设计表现 \ VI及延展 1.总体推广策略 品牌战略，借势营销——精英团队的强强联合，强势打造区域龙头项目；高综合品质、独特的综合项目优势拉动产品品质提升。 差异化战略——形成项目产品与地段的对接，避免产品同质化，建立核心竞争优势，差异化的推广手段和策略是项目致胜的保证。 渠道战略——利用开发商的特有渠道和中原地产良好的业内关系，配合客户渠道，开拓业界市场，获得较佳的开发软环境和畅通的销售渠道。 圈层营销战略——根据客户的“层次”特征，进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略和公关营销活动。 2.营销推广战略 建立一个有效的房地产营销组合系统，拓宽多个促销渠道—— 广告策略 媒介策略 事件营销 活动营销 推广主题 卖场包装 推广节奏 营销结构 营 销 战 略 结 构 构 成 图 形象定位 3.重点推广战略 强势推广+针对性营销 因为本项目为济南高端项目，在推广方面应拔高档次，增加项目的推广力度和创造新的推广话题，树立项目高端形象。需要注意的是，本着节约推广费用，在推广中尽量贯彻针对性推广营销的策略，同时配合合理有度的推广节奏，从而完成项目高调强势的推广形象。 企业品牌+项目品牌 随着市场的成熟，理性的购房者将更多的目光转向开发商。而塑造单纯的企业品牌或单纯的产品品牌在现代营销学中已经显得笨拙吃力。本项目在营销推广中应完成企业品牌与项目品牌的最佳整合，从而发挥更大的品牌带动作用。 《银座抢点综合商贸市场，执掌城市动脉核心》 通过银座集团的远见布局，结合商业综合体的未来发展，阐述银座进入济南大经十区域后，将成为该区的商业代动者，大大提升该区气质。 《城市的理想——银座打开济南地产市场新景象》 通过对大经十版块区的分