二三线城市商业地产前期定位、 业态组合与招商谈判策略.pptxVIP

房地产标杆讲坛：;;理清概念： 商业地产常被简单地理解为商场、商铺、MALL、步行街购物中心之类。其实，商业地产不是一种业态，也不是一种建筑形态,它是一种物业形式——;;; 长沙开福万达广场 2012年长沙开福万达广场以成交面积第一、销售金额第一，继2011年成为长沙楼市销售冠军之后，再次蝉联长沙楼市销售冠军，开福万达广场以30亿的销售额、20万㎡的销售面积成功获得“2012年度长沙楼市累计销售业绩冠军”大奖。 一个单项目能产生如此理想的销售业绩，如果仅从销售的角度，我们实在看不出它的魅力，但从商业地产的运营中，我们却需要更深层次地去感悟。 ; 为什么100%的出租率却得不到预期的回报？ ;;当今形势下，商业地产开发商要审时度势的是：;商业地产的基本特征; 国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型甚至彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划都与商业运行的实际规律脱节。造成规划设计工作越深入，招商越困难。;新型城镇化带给二三线城市的机会 实施差别化落户政策 以合法稳定就业和合法稳定住所（含租赁）等为 前置条件，全面放开建制镇和小城市落户限制，;新型城镇化带给二三线城市的机会 加快发展中小城市 把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主 攻方向，加强产业和公共服务资源布局引导，提 升质量，增加数量。鼓励引导产业项目在资源环;新型城镇化带给二三线城市的机会 以人为本 注重质量 规划最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核 心的城镇化，提出了保障随迁子女平等享有受教;;17;构建好自己的商业模式;? 如何实现对商业地产项目的战略定位;;;;电商威逼下，商业地产的思考;;;? 项目价值和售持比的平衡关系;但是，我们又都在想，必须得活下去呀，在这个行业里，活下去的前提是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。 ;;提高回现;;专题研究： 如何通过模型推导，形成产品策略？;;别忘了，产品是重点，业态是核心！！！;; 商业“??太”：一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒目位置。;商业地产的黄金取割;;; 重视市场调研;市场调查应涉及的内容;市场调查的主要内容（一）;市场调查的主要内容（二）;市场调查的主要内容（三）; 充分挖掘商业元素; 项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对 项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：;长出什么产品？ 置入哪些业态？ 如何生成布局？ 项目如何运营？; 做商业地产时需要最大限度地挖掘项目所能够传承和捕捉的商业元素； 成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划； 制定科学的商业规划，科学的商业规划是招商质量的基础； 把功夫下在做好商业规划上尤显重要;; 很多开发商在拿到一个商业地产项目后，首先想到的就是请建筑设计 师进行建筑设计，一旦建筑设计完成了，商业物业的墙体、层高、柱距、荷 载和中庭以及电梯等各项硬件设施就确定了，这样就会导致商业物业的空间 结构和配套设施不商业业态和功能的要求不符。混淆概念和做错程序，都将 不可避免的使商业项目后期的招商和经营处于进退两难的境地。 49; 商业规划设计需重视的方面; 动线设计就好像是人身体内的血管，上、下、左、右都必须保持畅通，不能有任何堵塞。据各商业体的运营数据统计，商业运营业绩与经过商业体门口的人流数量成正比，这就是我们常说的“人气”，所以，动线设计是商业地产规划设计中需重点考虑的一个方面。;;53;? 由于商业地产招商的不确定性，变更会随着项目的进行始终存 在，必须未雨绸缪，提前预留条件 ? “界面”交接过多。参建单位、商家较多，要求也多种多样的。 无论是设计、还是工程、或是成本，解决好“界面”事宜，是 协调商业项目最根本的手段 ? 尊重招商。不可能找来的商家都如同业态规划的一样，现场临 时调整时必然的，要以一颗平常心来对徃;? 选择施工队伍，招投标，材料采购，都以集权 控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不 好成本的。 ? 所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工 单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就 不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。 ? 成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造 价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。 55;;; 确定招商模式;招商的全流程建立;;招商的基本原则;招商策略的逻辑步骤;1、积极拓展上级戒 上上级城市品牌商家;64;65;