东城风情步行街整合推广策划方案综合版1542516406.pptVIP

东城风情步行街整合推广策划方案 广东互动前线企划广告有限公司 2002年5月 目录 第一部分 市场调研分析 第二部分 传播定位及广告策略 第三部分 促销活动方案 第一部分：市场调研分析 前言 最近，在东莞房地产市场上，“商业步行街”的概念在商用物业的营销上大行其道。发展商纷纷把“步行街”的概念引入自己的楼盘，如愉景雅苑、怡丰都市广场、盈丰广场、景湖广场、时代广场等。而且他们纷纷以主题式步行街推向市场。 东城风情步行街作为位于东莞市新城区的一条新兴步行街，如何在众多的竞争对手中脱颖而出，将其打造成为东城区乃至东莞市的商业焦点，取得招租及经营的双赢局面，就成了我们今次调查的核心所在。 调查的基本元素 调查目的 全面了解东莞市步行街的经营状况 确定竞争策略 为招商及经营策略提供依据 调查内容 东城区商业环境 东莞市在营及在售商铺的经营状况 调查方式 实地考察、资料收集、问卷调查 东城区总体的商业概况 规划前景 根据东莞市政府的发展规划，东城区将是东莞市21世纪的新城市中心。市政规划将投入200亿兴建如行政办事中心、人民大会堂、东城大剧院、青少年活动中心、海关大厦、迎宾馆和图书馆等新城市重点项目。其未来的城市功能定位是以行政办公、中央商务、文化娱乐、商贸会展四大功能为主导，市政规划配套日益完善，而东城区坐拥此中心优势，商业前景相当诱人。 东城区总体的商业概况 发展现状 东城区规划为东莞市未来高尚住宅区，附近大型楼盘如新世界花园、光大花园、新世纪豪苑等，居住人口达80000多人。 而且，现在分布在东城大道两侧的多个中高档楼盘也都在建设或销售当中，如聚福豪苑、金月湾、东城名苑、东泽花园等，大部分楼盘的销售业绩不错，年底将陆续交楼入住。到时，将形成巨大的消费能力强的人流。 东城区总体的商业概况 公共配套设施工 东城区一带，东城大道、东莞大道、三环路、怡丰路、四环路等主要交通干道纵横交错，由此辐射全城。 由于目前东城区正处于开发建设阶段，路面交通条件较差，设施相对不足，即使在主干道上也都没有规范的红绿灯，造成人流、车流混乱的局面。 银行、邮局、娱乐场所、图书馆等公共配套设施相对不足。 东城区总体的商业概况 商业环境 东城区的繁华商业地段主要是在东纵大道上，分布着东湖广场、时尚电器城等几个大商场，其中规模最大的东湖广场的经营状况也由于新商场、超市的竞争而大不如从前；其他商场、步行街如景湖广场，还都在规划或建设之中；所以，这一带还没有形成标志性的商业区和商场。 其他路段，如东城大道两侧，没有大型的商场和超市，临街店铺多为小饭店、五金材料店，有少量的书店和咖啡屋。 从整体上看，东城区现在的商业氛围还很不成熟，几家经营状况不良的商场和一些分布散乱的临街商铺，并没有形成商业格局。 在售商铺状况 东湖花园广场 发展商：东湖花园置业有限公司 规模：60000平方米 现状：已在经营中；一楼沃尔马超市占20000平方米 经营范围：服装、精品、首饰、玩具、电信、音像制品、工艺字画、餐饮等。 价格：因位置不同，租金从35—200元/月不等 卖点：目前东城区最大的购物广场，一楼为沃尔马超市；交通方便、人流量大。 销售状况：大部分已出售，三楼剩余少量商铺出租 综合评价：自去年附近一些新的商场超市如百佳等开业以后，人流量明显下降，商户普遍经营状况不如从前。调查发现，即使周末，商场仍然相当冷清。 在售商铺状况 愉景雅苑商业步行街 发展商： 规模：17482平方米 现状：正在封顶 交铺日期：在2002年8月 经营范围：服装、饮食、家电 价格：24800—26800元/平方米 管理费：2.5元/平方米 优惠及付款方式：买首层送二、三层，四成首期，六成银行按揭 卖点：铺宽5米，价格较低 销售状况：已出售50% 综合评价：规模较小，价格较低。在广告宣传宣传上比较薄弱，售楼部的装修、气氛都很差，现场也没有关于步行街的详细资料 在售商铺状况 盈峰广场 发展商：东莞市宝捷实业有限公司 规模：20000平方米 现状：在建设中 交铺日期：在2002年10月 经营特色：集购物、休闲、娱乐于一体 价格：8000—11000元/平方米（一楼）、5000元/平方米（二楼）、3000元/平方米（三楼） 管理费：2.3元/平方米 卖点：铺宽8—8.5米 销售状况：大部分商铺已被两家公司包租，余下铺位只卖不租 综合评价：位于东纵大道繁华地段，配套设施完善，尤其是中空设计的天幕，提升了商场的商业气氛和商铺价位 在售商铺状况 景湖广场 发展商：广东光大集团 位置：东纵大道西段（人民公园附近） 规模：东西长100米，南北纵深50米，占地6公顷 交铺日期：在2003年5月 经营特色：集购物、休闲、娱乐于一体 销售状况：大部分商铺已被两家公司包租，余下铺位只卖不租 综合评价：开发商实力雄厚，